임차인의 영업허가 폐업신고와 동시이행항변권

-사실관계편

(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결)

안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하였다가 임대차종료로 건물은 인도받았으나 영업허가에 관하여 폐업신고절차가 완료되지 않아 새로운 임차인이 영업허가를 받을 수 없어 곤란을 겪는 경우가 발생하곤 합니다. 때문에 임대차종료시 임대인이 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 할 것을 요구하며 임대차보증금을 반환하여 주지 않아 다툼이 되곤 합니다. 임대인은 임차인이 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 마칠 때까지 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있을까요?

(이 사건 판례는 다른 쟁점도 다루고 있으나, 동 이야기에서는 주제에 맞는 내용만을 다루고자 관련 사실관계를 단순하게 변형하여 제시하고자 합니다)

1. 원고의 주장

  원고는 임대차계약 해지로 인한 건물인도를 청구하면서 피고에게 인도시까지 월차임 상당의 부당이득을 반환하고 원상회복으로 영업허가에 관하여 페업신고절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고의 주장

  피고는 부속물매수청구권을 행사하며 임대차보증금을 반환받을 때까지 동시이행항변을 하였고, 원상회복에는 영업허가에 관한 폐업신고는 포함되지 않는다는 취지의 항변을 하였습니다.

3. 법원의 판단

  법원은 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없는 것(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88 다카7252 판결 등 참조)이라는 판례를 원용하여 피고의 부속물매수청구권 주장을 받아들이지 않았고, 임대차계약 종료 후의 같은 건물 부분의 점유ㆍ사용으로 인한 부당이득액을 반환하여야 하는데 그 부당이득액은 특별한 사정이 없는 한 그 차임 상당액이라고 할 것이어서 피고의 월차임상당의 부당이득반환의무를 인정하였습니다.

  한편, 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행과 관련하여 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다고 할 것이므로 피고는 영업허가에 관한 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 판시하였습니다. 

4. 쟁점의 정리

  임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다는 판례에 관하여 최근 다른 의견도 개진되어 있어 추후 명도이야기에 다루어 보도록 하겠습니다.

  이번 명도이야기에서 다루고자 하는 부분은 바로 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행에 관한 부분입니다. 폐업신고절차 이행이 임차인의 의무에 해당하는지, 그 이행이 임차인의 의무라면 임대인의 보증금반환의무와 어떤 관계에 있는지 여부가 쟁점이 됩니다.

  다음이야기에서 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행의 성격과 함께 원상회복의무와 임대차보증금반환의무의 관계에 관하여 이야기를 이어가 보고자 합니다.