무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력

-검토의견편(2)

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  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 이번 이야기에서는 임차인이 ‘배당요구’를 한 것이 입찰자의 가격결정에 어떤 영향을 미치는지 주택임대차보호법의 우선변제권을 통해 알아보고자 합니다.

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4. 임차인의 우선변제권

 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 동법 제3조가 정하는 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마침으로써 대항력요건을 갖추고 ③확정일자를 갖춘 경우, 경매 또는 공매절차에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다.
 
  즉, 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받은 경우 대항력의 효력이 발생한 날짜와 확정일자를 갖춘 날짜 중 늦은 날짜보다도 순위가 늦은 다른 채권자들보다 우선하여 경매대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 

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  이는 임차인이 주민등록과 확정일자를 전세권이나 저당권의 등기와 같이 해석함으로써 임차인이 보증금을 회수할 수 있도록 정책적으로 물권적 효력을 부여한 것입니다.

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  선순위 임차인은 대항력을 행사하여 새로운 소유자(낙찰자)에게 임차인의 지위를 주장하거나 우선변제권을 행사하여 임대차계약을 종료하고 보증금을 변제받을 수 있고, 이는 임차인이 선택적으로 행사할 수 있습니다.

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5. 선순위 임차인의 권리행사 

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  경매절차가 개시되면 집행법원은 현황조사에서 조사된 임차인에게 ‘임차인통지서’를 발송하고, 여기에는 경매가 개시되었음을 알리며 권리신고 및 배당요구를 할 수 있고, 그 기간은 언제까지라는 등의 경매절차에 관한 안내가 되어 있습니다.

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  선순위 임차인이라면 대항력과 우선변제권 중 어떤 권리를 행사할 것인지 선택하여야 합니다.

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  선순위 임차인이라는 사실은 경매절차의 현황조사 과정에서 밝혀지므로 대항력을 선택할 임차인이라면 권리신고만 하거나 아무런 신고를 하지 않으면 됩니다.

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  반면에 우선변제권을 선택하는 경우 매각대금에서 배당을 받아야 하고, 임차인은 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있으므로 집행법원에 ‘배당요구’를 신청하여야 합니다.

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  법원은 ‘권리신고 및 배당요구신청서’라는 양식을 비치해 두고 있고, 임차인은 배당요구종기까지 양식에 따라 내용을 기재하고 임대차계약서사본과 주민등록표 초본을 첨부하여 제출하면 됩니다.

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6. 배당요구 행위와 가격결정의 관계

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​ 선순위 임차인은 아무런 권리도 신고하지 않거나, 권리신고만 하거나, 권리신고와 배당요구를 모두하거나, 선택할 수 있습니다.

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  선순위 임차인이 아무런 권리도 신고하지 않거나, 권리신고만 하면 입찰자들은 선순위 임차인이 ‘대항력’을 선택하였다는 사실을 알게 됩니다. 즉, 선순위 임차인의 보증금을 ‘인수’하여야 한다는 사실을 고려하여 입찰가격을 결정하는 것입니다.

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  반면에 선순위 임차인이 배당요구를 하면 임차인이 ‘우선변제권’을 선택하였다는 사실이 공시됩니다. 즉, 선순위 임차인이지만 우선변제권을 선택하였기 때문에 매각대금에서 우선 변제받으므로 인수할 보증금이 없다는 사실을 고려하여 입찰가격을 결정하게 됩니다.

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  물론, 선순위 임차인이 배당에서 보증금의 일부를 배당받지 못하게 될 경우 나머지 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있지만, 이는 다른 채권자들의 배당요구나 등기사항전부증명서 등 공시된 자료들을 통해 예상이 가능합니다.

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  실제로 이 사건에서 선순위 임차인이 보증금의 일부를 배당받지 못한 경우 잔존 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있다는 판례(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조)가 주된 항변사유로 제시되었고, 경매절차에서 선순위 임차인의 존재가 명백히 드러난 이상 가격결정에 신뢰를 준 것이라 할 수 없다는 판례(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결)에 근거하여 1심에서 패소하기도 하였습니다.

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  선순위 임차인의 권리와 경매절차에서 가격결정에 관하여 살펴보았으므로 이 사건 주로 언급된 판례가 이 사건 판결과 다른 이유가 무엇인지에 관하여 다음 이야기에서 이어가 보도록 하겠습니다.