무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력

검토의견편(1)

(대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481 판결)

  안녕하세요. 법무법인 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 살펴본 사실관계를 바탕으로 무상거주확인서를 작성하고도 배당요구를 한 임차인이 대항력을 주장할 수 없는 이유에 관하여 검토해 보고자 합니다. 

1. 신의성실의 원칙의 의미

  민법 제2조 제1항은 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 신의성실의 원칙을 밝히고 있습니다. 신의성실의 원칙으로부터 권리남용금지의 원칙, 금반언의 원칙(모순금지의 원칙), 사정변경의 원칙, 실효의 원칙 등이 파생되었고, 이들을 위배하는 것을 통틀어 ‘신의칙 위반’이라고 표현하곤 합니다. 

소유권이전등기말소

[대법원 1991.12.10 선고 91다3802 판결]

[판시사항]

가. 신의성실의 원칙의 의미와 신의칙 위배를 이유로 권리행사를 부정하기 위한 요건

나. 거래의 상대방에게 신의를 창출한 바 없고 권리행사가 정의의 관념에 반한다고 할 수 없음에도 권리행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 판단함으로써 동 원칙에 관한 법리오해의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례

[판결요지]

가. 민법상의 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 안된다는 추상적 규범을 말하는 것으로서 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 이르러야 하고 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다.

나. 거래의 상대방에게 신의를 창출한 바 없고 권리행사가 정의의 관념에 반한다고 할 수 없음에도 권리행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 판단함으로써 동 원칙에 관한 법리오해의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례. 

  판례는, 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 안된다는 추상적인 규범이라고 정의하면서 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 이르러야 하고 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등 참조).

  즉, 상대방에게 신의를 주었다는 행위자의 ‘선행행위’가 있어야 하고, 그 신의에 반하여 권리를 행사하는 ‘후행행위’가 있을 것을 요건으로 한다할 것입니다.

2. 은행에 대한 피고(乙)의 선행행위 

  임차인이 임대인의 부탁으로 임대인의 채권자인 은행에 무상거주확인서를 작성하여 준 사안에서 판례는 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결)고 판시하였습니다. 

배당이의

[대법원 1997.6.27 선고 97다12211 판결]

[판시사항]

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례 

[판결요지]

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례.

  임차인이 은행에 대해 무상거주확인서를 작성해 준 선행행위가 있었고, 이후 경매절차에서 은행보다 우선하는 지위를 주장하는 것은 은행의 신의에 반하는 권리행사로써 신의칙에 위반된다는 것입니다.

  임차인이 은행에 대해 직접 무상거주확인서를 작성하였기 때문에 은행은 자신보다 우선하여 배당받을 임차인이 존재하지 않는다는 신의를 가지게 되었으므로, 이후 경매절차에서 은행보다 우선하여 배당을 받는 임차인에 대하여 배당이의절차를 통해 구제받을 수 있습니다.

  그렇다면 과연, 무상거주확인서를 작성하였으나 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 임차인이라는 사실을 공시한 임차인이 낙찰자에게 신의를 공여하였다고 할 수 있을까요?

  이에 대한 이이야기를 하기 위해서는 경매절차에서 입찰자들이 가격을 결정하는 과정에 대한 이해가 필요합니다.

3. 경매절차에서의 가격결정

  민사집행법 제105조는 집행법원이 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적을 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 정하고 있고, 이는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써, 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측 하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있습니다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).

낙찰허가

[대법원 1995.11.22 자 95마1197 결정]

[판시사항]

[1] 

민사소송법 제603조의2의 현황조사 제도 및 

제617조의2의 경매물건명세서 비치 제도의 규정 취지 

[2] 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다고 본 사례

[판결요지]

[1] 

민사소송법 제603조의2 및 

제617조의2의 규정 취지는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써, 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다. 

[2] 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다고 본 사례.  

  따라서 부동산에 관하여 경매절차가 개시되면 집행법원은 관련 경매절차에 관하여 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 문건처리내역, 송달내역 등을 공시합니다.

  관심 부동산을 선택한 입찰자들은 감정평가서를 통해 ①감정가를 확인하고, 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 ②인수할 권리를 확인하며, ③유치권 등과 같은 특수권리가 있는지 확인합니다. 인수할 권리가 있는 경우에는 ③배당여부를 확인하고, ④특수권리가 있는 경우에는 그 성립여부를 검토합니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 시세, 각종 비용, 인수할 금액 등을 고려하여 가격을 결정합니다.

  이 사건 가격결정의 핵심은 선순위 임차인인 피고가 경매절차에서 ‘배당요구’를 하였습니다는 사실입니다.