상가건물임대차보호법의 대항력-검토의견편
(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결)

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  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 살펴보았던 상가건물임대차에서 사업자등록과 대항력에 관하여 이야기를 이어가 보고자 합니다.

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1. 대항력에 관한 이해

  상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항력을 이해하기 위해서는 ‘물권’과 ‘채권’에 대한 이해가 필요합니다.

  소유권, 전세권, 저당권 등 물권은 계약 당사자가 누구인지와 관계없이 누구에게나 그 권리를 주장할 수 있습니다. 부동산의 경우 이러한 권리(유치권은 별론으로 합니다)를 ‘등기’로 공시하고 있습니다. 반면에 대여금채권, 임차권 등 채권은 계약의 상대방에게만 그 권리를 주장할 수 있습니다.

  즉, 전세권과 임차권은 부동산을 사용할 수 있는 권리라는 점에서 동일하지만, 전세권은 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있는 반면에 임차권은 임대인에게만 그 권리를 주장할 수 있다는 점에서 큰 차이를 보입니다.

  문제는 부동산을 임차한 임차인이 보증금과 사용기간 등을 보전하기 위하여 전세권을 설정하고 싶어도 임대인이 이에 응해주지 않으면 전세권설정이 불가능하다는 점에 있습니다.

  그래서 만들어진 법률이 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’이고, 이 법에서 일정 요건을 갖춘 경우 소유자가 바뀌어도 임대차계약의 상대방이 아닌 소유자에게 임차권의 내용을 주장할 수 있는 권리인 ‘대항력’을 인정하고 있습니다.

  즉, 채권인 임차권에 물권과 같은 효력을 부여한 것입니다.

  따라서 대항력을 인정하는 요건에 관하여는 법률취지를 고려하여 엄격하게 해석하고 있는 것이 판례의 입장입니다.

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2. 상가건물임대차보호법의 대항력 요건과 해석

  상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 ‘건물인도’와 ‘사업자등록’을 대항력 취득의 요건으로 정하고 있습니다. 여기서 문제되는 것은 ‘사업자등록’입니다.

  판례는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결)고 판시하고 있는바, 결국 제3자가 부동산을 양수하는 과정에서 양수하는 부동산에 임대차가 있다는 사실을 알 수 있도록 공시가 되었는지 여부가 핵심쟁점이 된다할 것입니다.

  이에 관하여 위 판례는 사업자등록에 관한 관련 규정이 임대차계약서 사본을 첨부하도록 되어 있고, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하도록 정하고 있으며, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 유효한 공시방법이 될 수 있다고 판시하고 있습니다.

  즉, 임대차계약서 내용과 사업자등록 내용이 불일치할 경우 대항력 요건을 갖추었다고 볼 수 없습니다. 다만, 장소에 대한 특정이 잘못된 경우라면 대항력 자체가 성립하지 않을 수 있지만 보증금, 월차임 등이 상이한 경우에는 사업자등록에 첨부된 내용에 한하여 대항력이 인정될 수 있을 것입니다.

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3. 검토의견

  채권은 그 내용을 계약당사자밖에 모른다는 점에서 임차권에 물권적 효력을 부여하기 위해서는 제3자의 불의의 손해를 방지할 필요가 있습니다. 그래서 임차권을 공시하는 방법으로 상가건물임대차보호법의 경우 ‘사업자등록’을 취한 것입니다.

  이 사건의 경우, 최초에 보증금 1억 5,000만 원, 월차임 200만 원으로 하는 환산보증금이 초과하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 임대차계약을 체결하였다가 약 2년 후 월차임을 면제하기로 함으로써 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차계약으로 그 내용이 변경되었음에도 불구하고 사업자등록 내용을 정정하지 않음으로써 낙찰자 丙은 대항력 없는 임차인임을 신뢰하고 소유권을 취득하여 결론적으로 乙은 丙에게 대항력을 주장할 수 없게 된 것입니다.

  상가건물임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임대인의 권리를 제한하고 임차인에게 예외적으로 부여하는 권리가 많아 확대해석・적용하는데 다소 무리가 있습니다.

  따라서 사업자등록을 할 때에는 번거롭더라도 요건에 맞추어 정확하게 등록하고, 임대차계약 내용이 변경되었을 때에는, 특히 보증금, 월차임, 임차건물 범위 등 중요한 내용이 변경되었을 때에는 반드시 사업자등록 내용을 정정하여 법의 보호를 받아야 할 것입니다.