상가건물임대차보호법의 대항력
(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결)

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​  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록을 대항력의 요건으로 정하고 있습니다. 현실에서는 임대차계약 내용과 사업자등록 정보가 불일치하는 경우가 많은데요, 이 경우 임차인이 대항력을 인정받을 수 있는지에 관하여 살펴보고자 합니다.

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 甲과 乙은 2005. 10. 31. 보증금 1억 5,000만 원, 월차임 200만 원으로 하는 임대차계약을 체결하되 차임은 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하였고, 2007. 10. 2. 월차임을 면제하기로 합의하였습니다.

 乙은 A점포에 2005. 11. 10. 임대차보증금 5,000만 원, 월차임 200만 원으로 하는 임대차계약서로 마트(편의점) 사업자등록을 마쳤고, 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억 원으로 하는 임대차계약서로 약국 사업자등록을 마쳤습니다.

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  이후 A점포에 관하여 경매절차가 개시되었고(乙은 선순위), 丙은 2011. 11. 11. 경매절차에서 최고가매수인으로 A점포의 소유권을 취득하였고, 丙은 乙에 대하여 건물명도소송을 제기하였습니다.

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1. 원고(丙)의 주장

  원고는 피고의 임대차계약이 사업자등록을 기준으로 환산보증금 3억 5,000만 원(서울에서 2008. 8. 21. 전에 체결된 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 환산보증금이 2억 4,000만 원 이하여야 함)이므로 피고는 원고에게 대항할 수 없다고 주장하였습니다.

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2. 피고(乙)의 주장

  피고는 2005. 10. 31. 임대차계약 당시에는 월차임 지급을 약정하였으나, 2007. 10. 2.에 월차임을 면제하는 것으로 합의하였고, 실제로도 월차임을 지급한 적이 없으므로 이 사건 임대차계약의 환산보증금은 1억 5,000만 원으로 상가건물임대차보호법이 적용된다고 주장하였습니다.

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3. 법원의 판단

  법원은 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008.9.25.선고 2008다44238판결 참조)는 판례를 원용하면서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(현재는 상가건물임대차현황서로 변경))에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 판시하였습니다.

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4. 판단의 쟁점

  이 사건은 대항력을 부여하는 요건의 의미가 무엇인지가 쟁점이 된 사안인데요, 이는 상가건물임대차보호법의 취지상 특별히 부여되는 권리인만큼 엄격하게 해석할 필요성이 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

  상가건물임대차보호법뿐만이 아니라 주택임대차보호법 또한 동일한 원리가 적용되는데요, 현실에서 사업자등록이나 전입이 실질과 달라 보호를 받지 못하게 되는 사례가 종종 발생하고 있습니다.

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  이에 관하여 다음 이야기에서 이어가 보고자 합니다.