무단전차인에 대한 손해배상 또는 부당이득반환청구 - 검토의견편
(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결)

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  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 살펴본 판례를 바탕으로 임대인이 무단전차인에 대하여 직접 부당이득반환 또는 손해배상청구가 가능한지에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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1. 임대인과 임차인의 관계

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  임대인과 임차인은 ‘임대차계약’을 체결함으로써 동계약이 유지되는 동안 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있습니다. 즉, 임대인은 임차인에 대하여 계약에 따른 채권적 청구권인 차임채권을 가집니다.

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  임대차계약기간이 만료하거나 기타 해지사유가 발생하여 임대차계약이 해지된 경우 임대인과 임차인 간의 채권적 관계는 종료하게 됩니다.

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  이 경우 명도이야기 시즌3 임차인의 부당이득과 손해배상편에서 언급했던 것과 같이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 여전히 임차인이 부동산을 임대차목적에 따라 사용하고 있다면 부당이득이 성립하고, 만약 임차인이 반환받을 보증금이 존재하여 사용하지 않고 점유만 하고 있다면 부당이득은 성립하지 않으며, 임차인이 반환받을 보증금이 존재하지 아니함에도 부동산을 점유하는 경우에는 손해배상이 성립합니다.

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2. 임차인(전대인)과 전차인의 관계

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  임차인과 전차인이 체결하는 전대차계약은 일반적인 임대차계약과 동일합니다. 두 사람 관계에 있어서는 임차인은 임대인, 전차인은 임차인이 됩니다.

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  따라서 전차인은 임차인에게 차임을 지급할 의무가 있고, 임차인은 전차인에게 부동산을 전대차 목적에 맞게 사용할 수 있도록 제공하여야 합니다.

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3. 임대인과 전차인의 관계

  원칙적으로 임차인은 임대인의 동의없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 위반하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조).

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  따라서 임차인이 임대인의 동의없이 임차물을 제3자에게 전대한 경우, 임대인과 전차인 사이에 어떠한 관계도 형성되지 않습니다. 단지, 임대인 입장에서 전차인은 소유권을 방해하는 자에 불과합니다.

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  다시 말하면 전차인은 임대인에 대하여 불법행위를 하는 자로서 임대인은 소유권에 기한 방해배제청구권(부동산인도청구권) 및 불법행위에 따른 손해배상청구권을 가지게 됩니다.

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  이 때, 임대인과 임차인의 임대차계약이 여전히 존속하고 있다면 어떨까요?

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4. 임차인에 대한 차임청구권과 전차인에 대한 손해배상청구권

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  이 사건 판례가 원용한 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결은 임대인이 2004. 1. 4. 차임연체에 따른 임대차계약 해지통고를 함으로써 임차인과 무단전대인에게 2004. 1. 5.부터 부동산인도완료일까지 차임상당의 부당이득을 청구하였으나 임대인이 임대차계약 해지통고를 하였음을 인정할 증거가 없어 2004. 9. 17. 임대차기간만료로 종료된 것으로 판단한 사안입니다.

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  위 사안에서 임대인이 2004. 1. 5.부터 2004. 9. 17.까지 청구한 부당이득은 비록 임차인과 임대인의 동의 없이 임대차목적물을 전대한 경우라 하더라도 임대인이 임차인과의 임대차를 해지하거나 임대차계약이 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로 그 한도 내에서는 손해가 없기 때문에 임대인은 전차인에게 부당이득을 청구할 수 없다고 판시하였습니다.

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  부당이득에 관하여 규정한 민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고 있는바, ‘손해’가 발생할 것을 요건으로 합니다.

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  즉, 임대차계약을 종료하지 않았다면 임대인은 여전이 임차인에 대한 차임채권을 가지고, 전차인이 불법으로 점유하고 있다고 하더라도 임차인으로부터 차임을 지급받으므로 손해가 발생하지 않는 것입니다.

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  손해배상도 동일합니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있는데, 전차인은 임대인의 소유권 행사를 방해하고 있고 임대인과 임차인 간의 임대차계약이 존재하는 이상 그 사용권은 임차인에게 있는 것이고 임대인은 임차인으로부터 차임을 지급받으므로 손해가 발생하지 않습니다.

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5. 검토의견

  임대인의 입장에서 임차인에 대하여는 차임청구권, 전차인에 대하여는 소유권에 기한 방해배제청구권이라는 서로 다른 청구권이 있고, 부당이득반환청구권과 불법행위로 인한 손해배상청구권은 서로 실체법상 별개의 청구권으로 존재하고 그 각 청구권에 기초하여 이행을 구하는 소는 소송법적으로도 소송물을 달리한다(대법원 2013. 9. 13. 선고 2013다45457 판결)는 점에서 무단전차인에 대하여도 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있을 것 같으나, 임대차계약이 존속하는 이상 임차물의 사용권은 임차인에게 있고, 임차인에 대하여 차임채권을 가지는 임대인에게는 ‘손해’가 존재하지 않으므로 전차인에 대한 직접적인 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수 없다할 것입니다.

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  따라서 임대차계약 해지사유가 발생하였다면 해지통고를 통해 해지의 효력이 발생하여야만 임차인과 전차인 모두에게 부당이득반환 또는 손해배상청구가 가능하게 됩니다.