무단전차인에 대한 손해배상 또는 부당이득반환청구-사실관계편
(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결)

  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생하는 가장 많은 원인 중 하나는 임차인의 무단전대입니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 많은 임대인은 무단으로 임차물을 전대하곤 합니다. 임차인이 임차물을 제3자에게 전대한 경우 임대인이 전차인에게 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수 있는지에 관하여 이야기를 나눠보고자 합니다.

[인정사실]

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​  이 사건은 丙, 乙, 甲으로 이어지는 임차권의 양도 등 복잡한 사실들이 얽혀있지만, 쟁점과 관계있는 사실관계만 정리하자면 다음과 같습니다.
 ① 甲은 2002. 7. 1. 소외1과 A공장에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 2002. 9. 19. 乙과 전대차계약을 체결하였습니다.
 ② 乙은 甲의 동의 없이 丙에게 A공장을 사용하도록 하였습니다.
 ③ 월차임을 지급받지 못한 소외1은 임차인 甲과 점유자 丙에게 명도소송을 제기하여 2003. 7.경 丙으로부터 A공장을 인도받으면서 10기의 연체차임을 보증금 6,500만원에서 모두 공제하였습니다.
 ④ 이후 甲은 丙에게 6,500만 원의 부당이득반환청구 소송을 제기하였습니다.

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1. 원고(甲)의 주장

  피고(丙)는 이 사건 공장을 점유할 아무런 권원 없이 이 사건 공장을 점유, 사용함으로써 차임 상당의 부당이득을 취득하였고, 원고가 소외1에게 지급한 차임 및 연체차임과 상계된 보증금 상당의 금원이 그 부당이득에 해당하므로 이를 원고에게 반환하여야 한다고 주장하였습니다.

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2. 원심의 판단

  서울고등법원은 원고가 피고로부터 월차임을 전혀 지급받지 못한 상태에서 소외1에 의하여 임대차보증금 전액을 2002. 7. 19.부터 2003. 5. 18.까지 10개월간의 연체차임으로 공제됨으로써 동액 상당의 손해를 입었고, 피고는 2003. 7.경까지 이 사건 공장을 점유하여 운영함으로써 그 차임 상당의 이익을 얻었다고 보았습니다.

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  특히 피고가 2003. 2.경까지는 전차인인 乙의 승낙하에 이 사건 공장을 점유하였다고 하더라도 전대인인 원고로부터 그 동의를 받았다고 볼 증거가 없어 아무런 점유권원 없이 점유하였다고 볼 것이어서 원고의 손해는 피고의 이득에 기인한 것으로 그 부당이득을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.

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3. 대법원의 판단

  반면에 대법원은 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이라는 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결을 근거로 원고와 乙 사이에 전대차계약이 존속하는 기간 동안에는 乙로부터 승낙을 방아 이 사건 공장을 점유・사용한 피고에 대하여 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없고, 이는 원고가 전대차기간 중에 乙로부터 차임을 지급받지 못하였다고 하더라도 마찬가지라고 판시하였습니다.

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4. 판단의 쟁점

  이 사건은 임대차계약이 존속하는 동안 임대인의 동의 없이 전차인이 부동산을 사용하는 경우 임대인이 전차인에게 직접 부당이득반한을 구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

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  과연 임차인에 대해 차임채권이 존재하는 경우 소유권에 기하여 직접점유자에게 부당이득을 구할 수 없는 것인지 다음 이야기에서 검토해 보고자 합니다.