임차인의 불법점유와 부가가치세의 부담-사실관계편
(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결)

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​  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물 임대차의 경우 임차인이 상인인 경우가 많아 월차임을 정할 때 부가가치세를 별도로 하는 경우가 많습니다. 부가세를 별도로 한 임대차계약에서 차임연체로 계약이 해지되어 임차인이 불법점유 하는 경우에도 임차인에게 부가세를 청구할 수 있는지 문제가 됩니다. 이에 대한 내용을 다룬 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[인정사실]
 甲은 1998. 04. 16. 乙과 A건물에 관하여 1998. 06. 01.부터 1년 동안 보증금 5,000만 원, 월차임 210만 원(부가세별도)으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 묵시적으로 갱신된 이후 甲은 2000. 04. 14. 丙에게 위 임대차계약을 승계하는 조건으로 A건물을 매도하였습니다. 丙은 A건물의 소유권을 취득한 후 보증금 등의 증액을 요구하였으나 합의가 되지 않아 2000. 05. 31. 임대차계약기간이 만료된 후 명도소송을 제기하였습니다. 1심 판결이 선고되고 乙은 2001. 04. 19. 丙에게 A건물을 인도하였습니다. 추가적으로 임대차계약이 만료된 다음 날인 2000. 06. 01.부터 A건물을 인도한 2001. 04. 29.까지 보증금이 5,000만 원인 경우 월차임은 465만 원 상당으로 감정되어 그 사실이 인정되었습니다.

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1. 원고의 주장
  원고는 2000. 05. 31.로 임대차기간이 종료되었으므로 2000. 06. 01.부터 A건물 인도시점까지의 부당이득반환을 청구하면서 그 청구금액을 시세에 맞는 실제 차임액을 감위 정하여 감정금액을 부당이득으로 청구하였습니다. 나아가 위 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당의 금원 역시 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.
(본 이야기의 주제에 맞지 않는 주장은 생략합니다)

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2. 피고의 주장
  위 감정된 차임에 대한 부가가치세를 지급하기로 한 약정이 없으므로 부가가치세를 부담할 의무가 없다고 항변하였습니다.

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3. 법원의 판단
  대법원은 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고, 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다고 판시하였습니다.

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4. 판단의 쟁점
  이 사건은 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다는 부가가치세법 제31조의 성격이 문제됩니다. 그 성격에 따라 부가가치세 부담의 약정유무를 불문하고 부가가치세를 임대인이 임차인으로부터 부가가치세를 청구할 수 있는지 달라지기 때문입니다.
  한편으로는 불법점유로 인한 부당이득의 반환 또는 손해배상이 부가가치세의 부과대상이 되는 ‘재화 또는 용역의 공급’으로 해석할 수 있는지 검토해볼 필요가 있어 보입니다.
  이에 관하여 다음 이야기에서 검토의견으로 정리해 보고자 합니다.