임대인의 권리금회수방해와 손해배상[검토의견편](2)
(서울서부지방법원 2015가합37405 판결)

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  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 지난 이야기에 이어서 건물인도의무와 권리금 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부와 서울서부지방법원 2015가합 37405 판결에서 판단되지 않아 아쉬운 쟁점에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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3. 권리금 손해배상의무와 건물인도의무가 동시이행관계인지 여부
  상가건물임대차보호법이 개정된 이후 임대인이 건물명도소송을 제기하면 많은 임차인들이 권리금 회수방해에 따른 손해배상의무를 동시이행항변으로 주장하곤 합니다. 다만, 실무에서는 손해배상을 반소로 청구하는 경우가 많아 건물인도의무와 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부에 관하여 판단하지 않는 경우가 많습니다.

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  이 사건의 경우 피고인 丙이 반소를 제기하지 않고 동시이행항변으로서 원고 甲과 乙의 손해배상의무를 주장하였기 때문에 법원은 건물인도의무와 권리금 손해배상의무의 관계에 관하여 판단하였습니다.
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  이 사건 판결(서울서부지방법원 2015가합37405 판결)에 의하면 甲과 乙이 丙이 주선한 丁과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 정당한 사유 없이 丙의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 甲과 乙이 손해배상책임을 진다고 하더라도 丁이 丙에게 권리금을 지급하기로 하는 계약은 임대차계약과는 별개의 계약이고, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
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  임차인의 권리금 회수기회 보호와 손해배상책임의 실효성을 확보하기 위해 건물인도의무와 권리금 손해배상의무의 동시이행관계를 인정하여야 한다는 주장도 있지만, 동시이행에 관하여 규정하는 민법 제536조가 동일한 쌍무계약을 전제로 하고 있으므로 확장 적용하기 위해서는 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우(대법원 1992. 10. 9. 선고 92다25656 판결)와 같이 예외적으로 적용되어야 할 것입니다.
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  임차인의 건물인도의무와 권리금 방해행위에 따른 손해배상의무는 동일한 법률요건으로부터 발생한 것이 아니고, 권리금은 영업시설, 비품과 같은 유형의 재산적 가치보다 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이전 등과 같은 무형의 재산적 가치로 평가되고 있고 이는 건물을 인도하였다고 하여 달리 평가되지 않는다는 점에서 공평에 관점에서 견력적으로 이행시킬 필요가 있다고 보기 어렵다고 봅니다.
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  무엇보다 현실에서 권리금 방해 행위가 있는 경우 임차인은 반소로 임대인에게 손해배상을 청구함으로써 건물을 미리 인도하여 발생할 수 있는 시설물에 대한 가치도 산정할 수 있다는 점에서 더욱 그러합니다.

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4. 쟁점에 관한 심리미진
  이 사건 판결이 甲과 乙에게 상가건물임대차보호보법 제10조의 4 제1항이 적용되지 않는 사안으로 판단함으로써 甲과 乙이 丁과 임대차계약을 체결하지 않은 행위가 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호가 정하는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 해당하는지 여부에 관하여 심리하지 않았습니다.

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  실무에서 많은 임차인들이 상가건물임대차보호보법 제10조의 4 제1항 규정에 맞추어 임대인에게 신규임차인과의 계약을 요구하고 있고, 임대인이 임대차계약 조건의 변경, 예를 들어 보증금과 월차임의 증액 을 요구하거나 재건축 계획을 밝히며 임대차기간을 1년으로 요구하는 등의 사정을 이유로 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 청구하는 경우가 있습니다.
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  이 경우 어느 정도의 보증금과 월차임의 증액이 적정한지, 재건축 계획을 구체적으로 밝히는 것이 정당한 사유에 해당하는지 등에 관한 법원의 판단이 부족한 상황입니다.
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  때문에 이 사건에서 甲과 乙이 丁과의 신규임대차계약 체결을 거절한 사유가 무엇이고, 그 사유가 정당하였는지 여부에 대하여 확인할 수 없다는 점에서 다소 아쉽습니다.
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5. 결어
  이 사건 판결은 원고인 甲과 乙의 승소판결이 있은 후 피고인 丙이 항소를 하지 않아 그대로 확정되었습니다. 그러나 이 사건 판결이 대법원까지 갔다면 조금은 다르게 결론이 나지 않았을까 생각해 봅니다.

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  당분간은 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항이 계약갱신요구가 가능한 경우에만 적용된다고 해석할 수 있는지, 건물인도의무가 권리금 손해배상의무와 동시이행관계에 있는지, 甲과 乙이 丁과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 정당한 사유인지 등에 관한 논란은 계속될 것으로 보입니다.