민간임대주택에 관한 임대차계약의 갱신거절

(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결)

  명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 최근 민간임대주택 사업자와 임대차계약을 체결하는 경우를 많이 볼 수 있는데요, 민간임대주택에 관한 특별법이 정하는 임대사업자의 경우 ‘주택임대차보호법’ 뿐만 아니라 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 합니다)’도 적용됩니다.

  민간임대주택법 제45조 제1항은, 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 정하고 있는데요, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령이 정하는 임대차계약 해제 또는 해지 사유는 아래와 같습니다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

2. 임대사업자의 귀책사유 없이 제34조제1항 각 호의 시점으로부터 3개월 이내에 

   입주하지 않은 경우

3. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

4. 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축ㆍ증축 또는 

   변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우

5. 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

5의 2. 공공지원민간임대주택의 임차인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 된 경우

 가. 임차인의 자산 또는 소득이 법 제42조제2항에 따른 자격요건을 초과하는 

     경우로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우

 나. 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음의 어느 하나에 

    해당하는 경우는 제외한다. 

1) 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 2) 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 3) 공공지원민간임대주택의 입주자를 선정하고 남은 공공지원민간임대주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우

5의 3. 법 제42조의2에 따라 임차인이 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 

   중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우

6. 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

  민간임대주택법은 임차인 보호를 강화하고 있는데요, 대표적인 것이 민간임대주택법의 경우 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우에 해지할 수 있다는 것입니다. 여기에서 주택임대차보호법과 충돌하는 것이 ‘갱신거절’입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 정하고 있는 반면에 민간임대주택법은 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 해지 또는 해제하거나 갱신을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

  즉, 지금은 연체하고 있지 않지만 과거에 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 주택임대차보호법에 따르면 갱신을 거절할 수 있는데, 민간임대주택법에 따르면 갱신을 거절할 수 있는지 여부가 불분명합니다.

  이에 대하여 대법원은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니고, 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결)고 하여 월 차임을 3기 연속으로 연체한 상태에서만 임대차계약을 해지하거나 갱신거절할 수 있다고 하였습니다.

  위 판결은 임차인의 갱신요구권을 인정하는 주택임대차보호법 제6조의3가 제정되기 전에 선고된 판결이나, 위 조항이 적용된다고 하더라도 법원의 해석은 민간임대주택법 제45조 제1항, 동 법 시행령 제35조를 해석한 것이어서 법원의 입장이 달라지지는 않을 것으로 보입니다.

  민간임대주택법은 임대인이 임대를 사업목적으로 한다는 점에서 임차인을 보다 강하게 보호하는 규정을 두고 있으므로 동 법이 적용되는지 여부를 잘 살펴볼 필요가 있습니다.