배당에서 배제된 소액임차인의 명도

명도닷컴 정민경 변호사

우스겟 이야기지만 흡연자의 70%는 첫 흡연의 계기로 친구를 잘못 만났기 때문이라고 말합니다. 웃으며 하는 이야기에서 보듯 우리는 살면서 많은 사람을 만나고 관계를 맺습니다. 그리고 만나는 대상에 따라서 다양한 결과가 나오기도 합니다.  

1. 경매물건 현황  

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 이번 경매 물건은 인천광역시 남동구에 위치하며 인근으로는 단독 및 다세대주택, 시장 등이 형성되어 주거 환경으로는 양호한 편입니다.

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 또한, 감정가 대비 55%인 33,288,000원에 낙찰되었으며 수회 유찰로 인하여 10명의 입찰자 경쟁을 보인 인기있는 물건이었습니다.

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2. 배당받는 소액임차인

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 간단하게 사건 내역을 보면 근저당 설정 후 임차인 전입, 확정일자, 배당요구까지 마친 소액임차인으로 명도에는 수월할 것으로 예상이 됩니다. 하지만 마음이 아픈 사건 중에 하나일뿐입니다. 

2012년 하반기부터 시세에 준하여 대출이 꽉 찬 상태에서 맺은 임대차 계약이 사해행위로 배당에서 배제되는 경우를 많이 보았기 때문입니다. 더군다나 이건은 경매기입 2달전에 맺은 임대차 계약건이었습니다.

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3. 긴급한 상황

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 상황은 아주 긴급합니다. 채권자인 은행에서는 자신의 배당금이 최우선변제액만큼 차감되기 때문에 배당배제신청이 들어올 것이며, 배제신청이 들어오지 않는다면 이는 큰 행운으로 빨리 배당을 받아야 하는 상황입니다. 점유자 미팅때 이러한 내용을 고지하였으나 법에 대한 지식이 상대적으로 적은 일반인 입장에서는 이러한 상황이 이해되지 않습니다. 오히려 배당금을 받아야 집을 비우겠다는 엄포만 늘어놓게 되었습니다.

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4. 예상된 결과

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 임차인은 명도확인서 없이 배당기일에 배당을 받겠다고 법원에 갔고, 그 자리에서 채권자로부터 배당이의를 당하고 말았습니다. 그리고 부랴부랴 울면서 연락이 왔습니다. 시키는대로 다 할테니 배당만 받게 해달라고 애원하였습니다. 답답한 마음에 채권자에게 전화를 걸어 진성 임차인인 점을 유선상으로 피력해보았으나, 역시나 배당이의 소는 제기 될 것이라는 답변만 돌아왔습니다.

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5. 예상밖의 허점

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 예상밖의 허점은 채권자에게 있었습니다. 은행 담당자와 몇번의 통화를 하면서 왠지 느낌에 소 제기 후 경매계에 1주일 내로 통보해야 한다는 사실을 모를수도 있다는 느낌이 들었습니다. 그리곤 배당기일로부터 1주일이 되는 시점까지 소제기증명원이 제출되는지 체크를 하였습니다. 그럴일은 없겠지만, 점유자에게 전화를 하여 소제기증명 제출 기한까지 접수가 안되면 바로 배당금 찾으러 갈 준비를 해야 하며, 그러기 위해선 이사가 선생되어야 한다는 사실을 고지 하였습니다.

 정말 운 좋게도 마감기한까지 소제기증명원이 제출되지 않았고 아침 일찍 이사 해줄 것을 요청하였습니다. 그리곤 아침에 법원 업무가 시작되자 마자 배당금을 수령할 수 있도록 도와주었습니다. 나중에 안 사실이지만 점유자는 자신의 보증금이 전액 배당되는줄 알고 이사갈 목적으로 배당금에 맞춰 집 매매계약까지 체결해 놓은 상황이었습니다.

6. 명도닷컴을 만난 것은 행운이었습니다.

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 배당금을 수령하고 전화가 왔습니다. 그동안 세상에 속아와서 이번에도 속을 줄 알고 경계를 하였지만, 결국 자신을 도운 건 법원도 아니고 명도닷컴이었다며 고맙다고 눈물의 전화를 받았습니다. 본인의 선택이 아닌 낙찰자의 선택으로 명도닷컴을 만나게 되었고 이는 본인에게 크나큰 행운이었음을 밝히며 전화와 함께 명도업무가 종결되었던 사례였습니다.

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오늘의 명도 Tip : 실제 임차인이라도 등기부상 채무가 시세와 비슷한 수준에서 맺은 임대차 계약이 사해행위에 해당되어 배당에서 배제 되는 경우가 많이 있으며, 채권자는 배당에 대한 이의를 제기 한 후 1주일 안에 해당 경매계로 소제기증명원을 제출해야 한다.