조 삼 모 사

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명도닷컴 정민경 변호사
 

  몇년전에 인터넷에 조삼모사 시리즈가 유행했던 적이 있습니다. 잠깐 만화 한편 보실까요?

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  < 이미지 출처 : http://cafe.naver.com/talesrunners/1396039 >

사전적 의미를 보면 조삼모사란 아침에 세 개, 저녁에 네 개라는 뜻으로, ①당장 눈앞에 나타나는 차별(差別)만을 알고 그 결과(結果)가 같음을 모름의 비유(比喩ㆍ譬喩) ②간사(奸邪)한 꾀를 써서 남을 속임을 이르는 말이라고 되어있습니다. 가끔 명도 과정에서도 이러한 꾀가 필요할 때가 있습니다.

1. 경매물건 현황

 이번 사례는 경기도 의정부시에 위치한 아파트(84.15㎡) 물건으로 입찰 내역을 살펴보면 20명 입찰하여 감정가 대비 94%인 243,889,900원에 낙찰되었습니다.

2. 명도대상자

 본건의 임대차 관계는 없습니다. 즉 채무자 겸 소유자의 점유일 것이고 경매로 인한 잉여 배당액은 없을것으로 보입니다. 소유자를 명도할때가 가장 마음이 아픕니다. 가장으로서 마지막까지 지키고 싶었던 집을 불가항력으로 포기하고 나약해진 모습을 많이 봤기 때문입니다.

3. 점유자와의 만남

 점유자 접촉을 위해 사건 수임 후 바로 현장에 방문합니다. 방문할 때에는 만날 확률이 높은 저녁 시간대를 이용하는것이 좋습니다. 하지만 8시 이후부터는 법적으로 추심행위도 금지되어 있기 때문에 잘 고려해서 방문해야 합니다.

 점유자는 부재중이었고 30분 쯤 기다려보다가 메모만 남기고 돌아옵니다. 메모 남기면 연락이 올 확률은 80% 이상 되는것 같습니다. 낚시대는 던졌으니 입질이 올때까지 기다려봐야겠습니다.

4. 입질

 이번 입질까지는 다소 시간이 길었습니다. 2주일 있다가 연락이 왔으며 통화하다보니 메모남긴 날 저녁에 메모는 확인하였지만 이사 갈 곳도 없고 대책도 없어 전화도 못 걸었다고 하였습니다. 그리고 이어지는 통화중에 한숨만 열차례 이상 들었던것 같았습니다. 대책은 없었고 강제집행은 당하기 싫었습니다. 협상을 이어가면서 강제집행 신청은 불가피한 선택이었습니다.

5. 협상 시작

 상황이 상황인지라 이제는 더이상 대책이 없다고 넋두리만 할 순 없습니다. 이전보다는 적극적인 협상의 자세가 취해졌고 가장 쟁점인 이사비용에 대해 서로의 의견을 제시하였습니다. 상황은 관리비 60만원, 도시가스비 40만원이 연체되어 있었고, 이 상황에서 점유자는 이사비 250만원(이사비용으로 모든 공과금 정산), 낙찰자는 100만원(공과금 정산) 입장차를 굽히지 않았습니다.

 사실상 낙찰자는 공과금 정산 외에는 이사비 지원을 안하겠다는 것이고 결국 마지막에는 점유자도 입장을 양보하여 이사비 150만원(공과금 정산 조건)을 제시하였습니다. 

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6. 150만원 vs 100만원

 양측은 마지막까지 팽팽히 싸웠습니다. 사실상 낙찰자 의사는 명도닷컴을 통해 표현되기 때문에 중간에서 참 난감했습니다. 결국 강제집행일 전날까지 협상이 결렬이 되고 집행만을 남겨두었습니다. 분명한 것은 점유자도 낙찰자도 모두 손해인 결과이고 그러한 사실을 알면서 집행을 하게 둘 수 만은 없었습니다. 

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 명도닷컴 --> 점유자 : 100만원 줄테니 관리비 정산하고 이사 나가라 --> 점유자 발끈

 명도닷컴 --> 낙찰자 : 100만원에 관리비만 정산시키고 이사 시키자 --> 낙찰자 발끈

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 명도닷컴은 점유자에게 설명하였습니다. 150만원 받아서 관리비, 가스비 정산하면 50만원이 남고, 100만원 받아서 관리비만 정산하면 40만원이 남는다. 가스비는 알아서 마무리 짓겠다. 그렇게 하자.  그리곤 낙찰자에게는 가스비 40만원에 대해서는 납부 안하도록 조치해주겠다고 하고 결국 양측의 동의를 얻어 집행정지 및 이사를 완료 시켰습니다.

6. 조삼모사

  결국 이사 완료 후 점유권을 이전 받고 가스비에 대해서는 요금분리 신청하였습니다.(여기서 잠깐 ! 요금분리 신청이란 ? 점유권을 이전 받기 전까지의 금액과 이전 받은 후의 금액에 납부의무자를 분리시키는 행위)

 요금분리를 통해 미납금 40만원의 고지는 점유자에게 돌렸습니다. 낙찰자에게는 고지가 되지 않으며 0원부터 고지가 되게 조치하였습니다.

 그리곤 당연히 3일뒤에 점유자으로부터 전화가 왔고 가스비가 왜 자신에게 청구되는지에 대해 물었습니다. 사실상 집행 갔으면 점유자가 받게 될 손해에 대해서 설명하고, 또한 안타까운 현실이지만 경매 처분으로 인해 잔여 채무가 3억원이나 남은 상황에서 3억원과 3억 40만원 차이가 있는지 여쭤봤습니다. 어차피 변제하지 않을 금액이니 무시하라고 하였고 점유자도 마지막에는 흔쾌히 웃으며 한수 배웠다고 마무리 지을 수 있었던 사례였습니다.

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 오늘의 실전 명도 Tip : 요금분리 신청(한전, 도시가스, 상하수도 등 공과금 요금에서 요금분리 신청 가능함), 관공서에 사전 확인 후 더이상 요금 관련하여 다툴 필요가 없다!