주유소 명도를 통해 알아보는 부동산인도명령신청제도

​명도닷컴 정민경 변호사

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​주유소 명도의 경우 권리관계가 복잡하게 얽혀있지 않더라도 집행에 있어 생각보다 많은 법률이 얽혀있기 때문에 처음부터 꼼꼼히 준비할 필요가 있습니다. 그래서 이번에는 회를 나누어 경매를 통해 취득한 부동산 명도 과정을 주유소 명도를 통해 하나씩 이야기 해보고자 합니다.

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낙찰자는 2014. 1. 20. 매각허가결정을 받고 2014. 3. 14. 매각대금전액을 납부하여 위 부동산의 소유권을 취득하였습니다. 이 사건 부동산은 총 세 동의 건물과 제시외 건물 및 기계기구 등을 포함하여 매각되었습니다. 그리고 경매절차에서 이 사건 부동산에는 7명의 점유자가 있는 것으로 조사되었습니다. 자, 여러분이 이 사건 부동산을 낙찰 받아 소유권이전등기를 마쳤다면 어떤 절차를 거쳐야 할까요?

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소유권을 취득한 부동산을 누군가가 사용하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 이사 갈 것을 정중히 요청할 수는 있지만 강제로 들어간다면 주거침입죄에 해당하여 형사 처벌을 받게 됩니다. 이는 우리나라 법이 ‘점유권’을 보호하기 때문입니다. 보호되는 점유권은 그 점유가 반드시 합법이여야 하는 것만은 아닙니다. 그래서 우리는 법에 힘을 빌려 법이 정하는 절차에 따라 강제집행을 통해서만 점유자들을 내보낼 수밖에 없는 것입니다. 부동산을 적법한 방법에 따라 인도받기 위해서는 현재 그 부동산을 누가 점유하고 있는지 아는 것이 가장 중요합니다. 만약 A라는 사람을 대상으로 절차를 밟았다가 실제로 B라는 사람이 점유하고 있었다면 B라는 사람을 대상으로 처음부터 다시 절차를 밟아야 하기 때문입니다.

1. 부동산점유이전금지가처분신청

 부동산점유이전금지가처분신청은 보전처분의 일종으로 현재 부동산을 점유하는 있는 자에게 그 부동산의 점유를 타인에게 이전하지 말 것을 명해줄 것을 법원에 신청하는 것입니다. 부동산점유이전금지가처분신청이 인용되어 그 결정문을 가지고 집행을 하면, 그 후에 점유가 변경되어도 승계집행문을 통해 동일한 절차를 반복하지 않고도 강제집행이 가능하게 됩니다.

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 사례의 경우 부동산점유이전금지가처분신청 절차 없이 바로 부동산인도명령신청을 하였다가 점유자 중 일부가 실제로 이 사건 부동산에 점유하고 있는지 여부를 소명하지 못하여 기각될 상태에 처해졌고, 결국 부동산인도명령 일부를 취하할 수밖에 없었습니다. 만약 이 사건 부동산 전체를 점유하고 있다고 확신이드는 소유자 등을 상대로 부동산점유이전금지가처분신청을 먼저 하였다면 어땠을까요? 가처분 집행과정에서 집행관은 각 건물별 점유상황을 파악하여야 하니 자연스럽게 점유자를 확인하고 특정할 수 있겠죠?

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 즉, 부동산점유이전금지가처분은 점유자가 누구인지 확인할 수 있는 수단이 되고, 무엇보다 현 점유자가 점유를 이전할 위험을 방지하는 역할을 하기 때문에 시간과 비용을 절약하기 위해 꼭 투자해야 할 절차인 것입니다.

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 사례에서는 다행히 소유자에 대한 부동산인도명령결정이 인용되어 그 계고과정에서 다른 점유자들을 특정할 수 있었습니다. 당연히 이들에 대한 인도명령 또한 받아야 합니다.

2. 부동산인도명령신청

 부동산인도를 위해서는 본래 소송을 해야 합니다. 즉, 소유자는 점유자를 피고로 하여 ‘피고는 원고에게 특정 부동산을 인도하라’라는 판결을 받아야 하는 것입니다. 그런데 이 경우 시간이 오래 걸린다는 문제가 있습니다. 그래서 민사집행법 제136조는 경매를 통해 소유권을 취득한 경우 그 절차가 국가를 통해 이루어졌고, 보다 신속한 권리관계 안정을 위해 특별히 ‘부동산인도명령’을 통해 그 인도를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다. 부동산인도명령은 ‘신청’이기 때문에 ‘소송’과 달리 그 입증의 정도가 ‘소명’정도로 충분합니다.

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 낙찰자는 부동산점유이전금지가처분을 집행하고서 그 점유자들을 대상으로 바로 부동산인도명령신청을 하면 됩니다. 부동산인도명령신청을 하면 법원은 피신청인들(점유자들)을 심문하여야 하는데, 피신청인들의 점유가 권원 없음이 명백한 경우에는 심문하지 않을 수 있습니다. 그러나 실무에서 대부분 심문기일이 잡히며, 점유가 권원 없음이 명백한 경우에는 서면으로 심문을 대신하는 등 심문 절차를 생략하는 경우는 거의 없습니다.

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 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(인수되는 권리)에 의해 점유하는 것이 아닌 이상 부동산인도명령신청은 인용되지만, 이를 반대로 해석하면 점유자에게 대항할 수 있는 권원이 있을지도 모른다는 의심이 들면 부동산인도명령신청은 기각된다는 것입니다. 권리관계의 다툼이 있는 것 같으니 이런 경우에는 본안 소송으로 다투라는 취지에서 기각하는 것이니, 기각되었다고 그 권리가 인정된 것은 아니라는 이야기입니다. 

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 오늘은 다소 이야기가 지루한 내용으로 진행된 것 같습니다. 그러나 적어도 한 가지! 부동산점유이전금지가처분신청 절차가 왜 중요한지는 잊지 않으셨으면 합니다. 다음에도 이번 이야기에 이어서 주유소 명도 과정에 있는 명도 이야기를 풀어가도록 하겠습니다.