공매, 그리고 명도 (1)

명도닷컴 정민경 변호사

안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 부동산을 저렴하게 취득하는 방법 중에 법원을 통한 경매가 있지만, 자산관리공사를 통한 공매도 있습니다. 다만, 공매는 경매에 비해 제공되는 정보가 적고 인도명령이라는 제도가 없어 명도협의 불발시 명도소송을 제기해야 한다는 단점이 있습니다. 이번 사례는 공매 낙찰 건으로 약 5개월 동안의 명도이야기를 총 2화에 걸쳐 들려드리도록 하겠습니다.

1. 공매물건 현황

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  이번 공매 물건은 서울특별시 강남구 소재 하는 대단지 아파트로써 인근에는 대형병원, 아파트단지, 백화점, 근린생활시설, 학교시설 등이 형성된 지역으로 특히 교육여건이 우수한 것으로 알려져 있는 곳입니다.

 또한, 4명이 입찰하여 비교적 높지 않은 가격에 낙찰된 물건이었습니다.

 
2. 첫 시작은 경매명도와 같다.

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  공매명도라고 해서 특별할 건 없습니다. 첫 시작은 경매와 같습니다. 다만, 경매가 점유자 접촉 - 인도명령 신청 - 강제집행 신청 - 계고 - 이사 또는 강제집행의 순서로 진행이 된다면 공매는 점유자 접촉 - 이사 또는 소송제기 라는 절차로 진행됩니다. 절차는 공매가 더 심플하지만 인도명령 제도라는 무기가 낙찰자에게 없다는 것이 좀 아쉽습니다.

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 사건 수임 후 해당 낙찰 부동산에 방문하여 점유자를 기다려 보았으나 점유자를 만나지 못하였고, 명함을 두고 돌아오게 되었습니다.

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3. 역시 강남은 강남

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  본 부동산의 점유자는 세입자로 약 4억원의 전세보증금으로 거주 중입니다. 그리고 다행히도 배분이 가능할 것으로 보였습니다.(공매에서는 배당이라는 용어를 배분이라고 지칭) 명함을 두고 온 뒷날 바로 세입자 측에서 전화가 왔는데 전화 온 이는 세입자가 고용한 변호사였습니다. 서로 수임 사실을 확인하고 앞으로 진행될 절차에 대해서 따분한 법적 대화만 나누게 되었고, 요지는 사정상 이사를 갈 수가 없으니 명도소송을 제기하라는 것이었습니다. 그로 인한 피해는 배분금에 압류되어 고스란히 세입자가 떠안게 되는것은 굳이 설명하지 않아도 알고 있었습니다.

4. 이제부터는 명도소송

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  당사의 컨설팅은 경매(공매)명도와 명도소송의 업무가 분리되어 있습니다. 본 사건은 이후부터 소송으로 진행되게 되어 명도소송의 업무 프로세스를 적용하게 됩니다. 그 시작은 점유이전금지 가처분이었습니다. 가처분 강제집행을 실시하고 점유자 확인 및 반응을 본 뒤 최종적으로 명도소송을 제기하기로 하였습니다.

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