종합선물세트, 다가구 (4)

명도닷컴 정민경 변호사

 이번화는 다가구 편 마지막 이야기로 연락이 닿지 않는 선순위 편을 이야기 해드리도록 하겠습니다.

 1. 1순위 채권자도 몰랐던 선순위 임차인

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  준공승인 전에 임차인이 입주했다면 대항력은 인정이 될까요? 정답은 인정된다 입니다.

  본건은 준공일인 소유권보존등기일에 대출이 실행되었으며 근저당 설정까지 마쳤습니다. 입찰 전 권리분석 단계에서 채권자 측과 통화해본 바 준공당일에 근저당 설정하였으므로 전입세대열람을 할 필요가 없었다는 황당한 발언을 하였습니다. 즉, 준공일 이전 전입자는 대항력이 인정이 안된다는 의견이었는데요... 이는 잘못된 판단으로 만약 선순위 임차인이 많았을 경우 은행의 채권 확보에 지장이 생길 수 있었던 경우였습니다. 

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2. 보증금 받아가세요 ~

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  선순위 임차인에 대한 보증금은 입찰 전 인지하고 있었으므로 변제하는데 전혀 거부감이 없었습니다. 보증금 변제를 위해 낙찰이후 해당호수에 찾아가 안내문을 부착하고, 계약서상 전화번호로 연락을 시도하였으나 임차인과 전혀 접촉할 수가 없었습니다. 전화기는 전원이 켜져 있으나 전화를 받지 아니하고 보증금 변제하겠다는 문자메시지를 남겨도 답변이 없었습니다. 심지어 주말에 1박 2일간 문 앞에서 대기까지 하였으나 만날 수는 없었습니다.

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 선순위 임차인이 연락이 안되거나 보증금 수령을 거부하면 어떻게 처리해야 할까요? 먼저 계약기간이 남아있는지 확인하고 계약기간이 경과되었다면 계약해지 의사를 밝혀야 합니다. 보증금 수령을 거부하면 보증금을 공탁하고 명도소송을 제기해야 하며, 제기하면서 보증금에 대한 가압류를 걸어놓는 방법이 있습니다. 소송은 평균적으로 1심이 5개월 가량 걸릴 것이고, 이후 판결문을 권원으로 하는 강제집행이 2개월 가량 소요될 것입니다. 하지만 6~7개월이라는 기간에 부담을 느껴 명도소송이 아닌 임차인을 찾는 것으로 의뢰인께서 요청하여 계약을 체결했던 부동산, 이웃 호수, 임대인, 법원등 최대한 수소문을 했지만 임차인은 찾을 수는 없었습니다.

 3. 소송을 진행하겠습니다... 잠깐 !

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   그렇게 낙찰일로부터 총 4개월을 허비한 뒤 의뢰인은 결국 소송을 의뢰했습니다. 그런데 공탁계에 공탁절차를 밟기 위해 서류를 제출하자마자 낯선 번호로 전화가 울렸습니다. 이 일을 하다보면 촉이라는게 있습니다. 낯선 번호를 본 순간 가슴이 뛰기 시작했고 아니나 다를까 그는 우리가 4개월 동안 찾던 임차인이었습니다.  어찌나 반갑던지 연락줘서 고맙다는 인사를 시작으로 이후 명도는 순풍에 돛 단듯 진행되었습니다.

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4. 다가구는 종합선물세트이다. 

  2014년 늦겨울부터 진행했던 삼척시 다가구 명도를 끝내고 나니 어느덧 봄이 와 있었습니다. 길었던 기간만큼 여운이 길게 남았으며 중고등학생부터 50대까지의 명도대상자들이 아직도 얼굴과 목소리가 기억 날만큼 삼척이란 도시와 원룸건물에 정이 들어버렸습니다.

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 그리곤 마지막에 등장했던 외국인과 선순위 임차인은 기대치 않았던 상황에서 나타난 것이라서 어릴적 부모님께 받은 종합선물세트처럼 느껴졌습니다. 

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다가구 명도 Tip
1. 다가구는 정확한 명도 대상자부터 파악하는 것이 가장 중요하다. 
2. 점유권 변동이 많이 일어날 수 있기에 점유이전금지가처분을 활용하는 것도 좋은 방법이다.
3. 다가구는 권리분석 단계에서 명도에 대한 구체적 계획이 있어야 낙찰이후 명도가 수월하다.
4. 다가구 명도는 지치지 않는 강인한 체력과 정신력이 필요하다.