상가건물 임대차보호법과 권리금(2) - 2015. 5.13. 시행

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명도닷컴 정민경 변호사

 이번에는 지난 이야기에 이어서 2015. 5. 13.시행된 상가건물 임대차보호법 중 권리금에 대해 이야기를 나눠볼까 합니다.
 

1. 권리금이란

   상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설‧비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형‧무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다고 규정하고 있습니다.

 
2. 권리금 회수기회 보호를 위한 임대인의 손해배상 책임

  가. 위반행위
   1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

   2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

   3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

   4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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  나. 예외
   1) 갱신거절 사유에 해당하는 경우(제10조 제1항)

    ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

    ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

    ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

    ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

    ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

    ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
       - 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
       - 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
       - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

    ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

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   2) 정당한 사유가 있는 경우(제10조의 4 제2항)

    ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

    ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

    ③ 임대차목적물이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

    ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 

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  다. 임대인의 손해배상 책임

    상가건물임대차보호법 제10조의 4 제3항은 임대인이 위반행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 하여 배상범위를 제한하고 있습니다.
 

3. 임차인의 의무 및 권리행사 제한 

   임차인에게 권리금회수기회를 보장해 줌으로써 임대인에게 손해배상책임을 인정함에 따라 임대인에게 의무를 지운 반면에, 임차인에게는 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공할 의무(제10조의 4 제5항)를 부과하고 있습니다. 

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    임차인은 권리금회수기회에 관하여 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지만그 보장을 주장할 수 있습니다. 그리고 위 기간내 임차인의 권리금회수기회를 방해받은 경우 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에만 행사(제10조의 4 제4항)할 수 있도록 하여 조속히 권리관계가 안정될 수 있도록 하였습니다.
 

4. 권리금 적용 범위 

   상가건물 임대차보호법 제10조의 4가 정하는 권리금회수기회는 ‘유통산업발전법 제2조’가 정하는 대규모점포 또는 준대규모점포와 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품관리법’에 따른 공유재산인 경우에는 적용되지 않습니다. 즉, 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등과 같은 상가건물과 국가 또는 지방자치단체 소유의 상가건물에 관한 임대차계약에서는 권리금을 보호받을 수 없습니다.
 

5. 2015. 5. 13.시행 상가건물 임대차보호법의 적용

   앞서 살펴본 대항력, 확정일자부, 권리금 등 2015. 5. 13.시행 상가건물 임대차보호법에서 개정‧신설된 규정은 시행시기가 각 달라 적용여부를 꼼꼼히 검토할 필요가 있습니다. 

   기본적으로 위 상가건물 임대차보호법은 2015. 5. 13.에 시행되었습니다. 다만, 확정일자부에 관한 제4조는 6개월 후인 2015. 11. 14.부터 시행되고, 대항력에 관한 제2조의 3항 및 제3조 규정은 2015. 5. 13.부터 최초로 계약이 체결되거나 갱신된 임대차계약에 적용됩니다. 그러나 권리금에 관한 제10조의 4 규정은 2015. 5. 13.을 기준으로 존속 중인 임대차계약에 모두 적용되므로 현재 임대차계약이 유지되고 있는 모든 상가건물 임대차계약의 임차인은 권리금을 보호받을 수 있습니다. 

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[정변의 사견]

   2015. 5. 13.시행 상가건물 임대차보호법은 ‘권리금’이 법률에 도입되었다는 점에 큰 의미가 있습니다. 인정여부부터 논란이 많았던 권리금이 법률로 보호되기 때문입니다. 다만, 대규모 점포 등이 적용범위에서 제외됨으로써 권리금 보호취지를 살리지 못 하였다는 점이 다소 아쉬운 부분입니다. 또 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유, 신규임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려나 임대차계약을 유지하기 어려운 상당한 사유, 임차인이 임대인에게 제공해야 할 신규임차인에 대한 정보 등 규정이 다소 포괄적이고 추상적인 부분이 있어서 기준이 확립되기까지 많은 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 허점이 많은 개정이라는 평가를 받기는 하지만 처음으로 권리금이 명문화 되었고, 상가건물 임대차보호법의 적용범위가 확대되었다는 점에서 진일보한 개정이라 할 것입니다. 첫 술에 배부를 수 없듯이 이번 개정을 바탕으로 상가건물 임대차보호법의 보다 현실적인 발전을 기대해 봅니다.