상가건물 임대차보호법과 권리금(1)

명도닷컴 정민경 변호사

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   2015년 5월 13일 ‘상가건물 임대차보호법’의 개정안이 통과되기 무섭게 시행되었습니다. 그래서 일단  개정된 상가건물 임대차보호법에 관하여 이야기를 나누어볼까 합니다.
 

1. 개정 법률의 특색

  지난 2013. 8. 13. 시행 상가건물 임대차보호법은 계약갱신에 대한 적용범위를 확대하였다는 것이 큰 변화였다면, 이번 2015. 5. 13. 시행 상가건물 임대차보호법은 민법과 기존 상가건물임대차보호법 사이에 발생하였던 입법불비 상태를 보완하였고, 권리금을 법률로 보호함으로써 ‘상가권리금보호법’이라고 불릴 정도로 상가임대차관계에 새로운 영향을 미치는 개정이라 하겠습니다.
 

2. 주요 개정 내용

​  2015. 5. 13. 시행 상가건물 임대차보호법의 주요 개정 내용을 요약하면 ① 대항력의 확대, ② 확정일자부의 도입, ③ 권리금의 보호와 그 범위, ④ 해지사유 명시라 할 수 있습니다.

  이번 이야기에서는 권리금을 제외한 나머지 개정 항목에 대하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.
 

3. 대항력의 확대 적용 

  기존의 상가건물 임대차보호법에 의하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우 임차인에게 대항력이 인정되지 않아, 오늘 임대차계약을 체결하고 내일 임차건물의 양수인이 건물을 인도하여 줄 것을 요구하면 임차인은 이를 거절할 수 없는 상황이 발생하곤 하였습니다.

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  이는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 범위를 한정함으로써 발생한 문제로, 상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법보다 소유권과 임차인 보호의 균형을 중시하였기 때문입니다. 여전히 소유권과 임차인 보호라는 법익 균형에 대한 논란이 있지만, 이번 개정으로 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 고액 임차인도 대항력이 인정됨으로써 건물주 변경이라는 불의타로부터 보호받을 수 있게 되었습니다.
 

4. 확정일자 제도 정비

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  본조는 기존의 ‘등록사항 등의 현황서’를 주택임대차계약과 같이 ‘확정일자부’로 통일하여 관리함으로써 이해관계인에 대한 정확한 정보제공에 그 목적을 두고 전문을 개정한 것으로 보입니다. 기존의 등록사항 등의 현황서에는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약만이 기재되었는데, 확정일자부도 동일하게 적용되는지 여부는 관련 시행령이나 규칙이 제정되어 시행되는 것을 기다려보아야 할 것 같습니다.

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  다만, 기존에 운영되던 ‘등록사항 등의 현황서’를 굳이 ‘확정일자부’로 변경하고, 상가건물 임대차보호법 중 일부 조항의 적용범위를 고액 임차인에게까지 확대하였다는 점에 비추어 보았을 때, 주택임대차계약의 확정일자와 같이 모든 상가건물임대차계약에 확정일자를 부여하고 이를 기재함으로써 다소 강해진 임차인의 지위를 새로운 이해관계인이 확인할 수 있도록 하기 위해서는 기존의 등록사항 등의 현황서와는 다를 필요가 있을 것으로 보입니다.

5. 3기의 차임연체에 의한 해지

  이번 개정이 있기에 앞서 대법원은 상가건물 임대차계약에 있어서 해지 사유가 되는 차임연체 기간은 2기라는 내용의 판례를 판시하였습니다. 기존의 상가건물 임대차보호법은 ‘3기 연체’를 갱신거절 사유로만 규정하였을 뿐 해지사유로는 규정하지 않고 있어서 민법이 정하는 ‘2기 연체’가 적용되었던 것입니다.

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  그러나 이번 개정 상가건물 임대차보호법은 제10조의 8에서 차임연체와 해지에 관하여 규정하면서 ‘3기의 차임액에 달하는 때’ 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다. 따라서 이제는 상가건물 임대차계약의 경우 주택임대차계약과 달리 차임연체액이 ‘3기’에 달하여야만 차임연체를 원인으로 계약을 해지할 수 있습니다.

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  이번 상가건물 임대차보호법이 개정은 ‘권리금의 법제화’가 워낙 큰 변화이다 보니 다른 조항들의 변화에 따른 영향은 다소 묻히고 있는 것 같습니다. 그러나 살펴보니 권리금만큼이나 중요한 내용들이 개정되었지요? 다음 이야기에서 가장 큰 관심거리인 ‘권리금’에 대해 이야기를 이어 가보도록 하겠습니다.