유익비상환청구권과 유치권 사례

​

명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 2회에 걸쳐 유익비상환청구권과 유치권에 관한 이야기를 나누어 보았습니다. 이번에는 2회 걸쳐 나눈 이야기를 실제 사례에 적용해보도록 하겠습니다.

​
[사례]
   甲은 경매절차를 통해 실내놀이공원으로 영업 중인 건물을 낙찰 받았습니다. 건물에는 임차인 乙이 2013. 8. 5. 전소유자(경매 채무자)와 보증금 1억 원, 월차임 800만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2013. 8. 20.부터 실내놀이공원을 운영하면서 2013. 11. 14. 사업자등록을 마쳤습니다. 임차인 乙은 유치권신고도 함께하였습니다. 임차인 乙은 甲의 명도소송에 대항할 수 있을까요?

​

1. 대항력 있는 임차인인지 여부

   2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 제2조 제3항에서 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 규정함으로써 동법 제3조가 정하는 임차인의 대항력은 상가건물임대차보호법이 적용되는 환산보증금액을 초과하는 임대차계약에도 적용됩니다. 다만, 본 규정은 2015. 5. 13. 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

​

  사례의 경우, 乙이 체결한 임대차계약은 보증금 1억, 월차임 800만 원으로 상가건물임대차보호법이 적용되는 환산보증금액을 초과하고, 말소기준권리인 2010. 6. 9. 국민은행의 근저당권 이후에 체결하였는바, 乙은 대항력 없는 임차인에 해당합니다.

​

​
 2. 유치권 성립여부

   사례의 乙은 스스로 대항력 없는 임차인임을 알고 유익비상환청구권에 기한 ‘유치권’신고를 하였습니다. 유치권이 성립하기 위해서는 ① 변제기가 도래한 피담보채권이 존재하고, ② 그 채권이 유치물건에 관하여 생긴 채권이어야 하며, ③ 적법한 점유를 유지하여야 합니다. 이 때, 문제된 것이 바로 ‘피담보채권의 존재’입니다.

​

   甲이 제기한 명도소송 과정에서 乙이 전소유자와 체결한 임대차계약에 ‘원상회복약정’이 존재한다는 사실을 확인할 수 있었습니다.

​ 

​  나아가 乙에게 유익비상환청구권이 인정된다고 하더라도 그 유익비상환청구권은 임대차목적물의 인도청구가 있을 때 비로소 변제기에 이르게 되므로, 甲이 乙에게 인도청구를 한 시점에 변제기에 이르게 됩니다.

​

   유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다( 대법원 2009.1.15.선고 2008다70763판결 등 참조)는 것이 판례의 확고한 입장이라는 점에 비추어 보았을 때, 유익비상환청구권은 경매개시기입등기 이후에 변제기에 이른 채권에 해당하므로 이에 기한 유치권으로 甲에게 대항할 수 없습니다.

​

3. 결론

   예상대로 임차인의 유익비상환청구권에 기한 유치권은 ‘피담보채권의 부존재’로 인정되지 않았습니다. 나아가 유익비상환청구권이 인정된다고 하더라도 유익비상환청구권의 변제기는 경매개시결정기입등기로 압류의 효력이 발생한 이후에 비로소 도래하므로 이에 기한 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없다할 것입니다.

​

[정변의 사견]
  위 사례는 임차인이 소송에서는 졌지만 현실에서는 이긴 재판이라 할 수 있습니다. 임차인은 유익비상환청구권을 입증한다는 것을 명목으로 조정, 감정 등 소송절차상 시간을 지연시킬 수 있는 모든 방법을 동원하였고, 그 기간 동안 영업을 하면서 수익을 창출하였기 때문입니다. 물론, 임대인의 부당이득반환청구권에 의해 막대한 채무를 지긴 하였으나, 임차인 명의의 재산이 없다면 추심이 불가능하므로 임차인의 유치권 주장은 단순히 시간을 버는 일련의 목적은 달성하였다 할 수 있습니다. 민사소송에서 당사자가 주장하고 스스로 입증하겠다고 하는 상황에서 법원이 임의로 그 입증을 막을 수는 없습니다. 다만, 본 사례처럼 요건의 성립자체가 문제된 경우, 그 요건 성립을 입증하도록 촉구하여야 할 것이지 그 성립을 전제로 한 채권비용을 감정하는데 많은 시간과 돈을 소비하도록 하는 것은 건물 소유자와 임차인 모두에게 손해가 되는 재판이 아닐까 생각해봅니다.​