유익비상환청구권과 유치권(2)

명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 이번에는 지난 이야기에 나누었던 유익비상환청구권에 기한 유치권에 대한 이야기를 이어가볼까 합니다.  

 
3. 민법 제203조 제2항에 따른 유익비상환청구권  

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  민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하면서 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권을 인정하고 있습니다.  

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  판례는 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결)고 판시하고 있는바, 유익비를 지출할 당시 임차인의 지위에 있던 점유자가 새로운 소유자에게 대항할 수 없는 이상 이에 기한 유익비상환청구도 불가능하다 할 것입니다.

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​4. 부속물매수청구권과 유치권

  임차인은 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 관하여 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는데, 대항력 없는 임차인이 부속물매수청구권에 기하여 유치권을 행사하는 것은 불가능합니다.   

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  부속물설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 기하여 건물을 유치할 수는 없다는 것이 판례의 입장이기 때문입니다(서울고등법원 1973. 5. 31.선고 72나2595 판결).

   
5. 유익비상환청구권에 기한 유치권 행사의 유의사항

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  유치권자는 채무자가 아닌 다른 사람에게도 물건을 ‘유치’할 권리를 주장할 수 있고, 채무자가 아닌 다른 사람에게 직접 채무를 청구할 수는 없지만 실질적으로 변제받을 수 있는 지위를 가지게 됩니다.

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  유치권이 매우 강력한 권리인 만큼 유치권의 성립을 인정받는 것 또한 쉽지가 않습니다. 특히 대항력 없는 임차인의 경우 유익비상환청구권을 주장하더라도 원상회복약정이 있어서 피담보채권이 인정되지 않고, 이 경우 불법점유가 되어 손해배상책임도 질 수 있습니다.

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  유치권자가 유치권을 주장하기 위해서는 피담보채권의 존재를 입증할 수 있는 객관적인 자료를 준비해두시고, 임대인의 동의서, 원상회복약정을 배제하는 계약서 등이 필요합니다. 무엇보다 적법한 점유상태를 지속적으로 유지하는 것이 중요합니다. 유치권을 행사하면서 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보로 제공할 경우 유치권이 소멸할 수 있습니다.

      
6. 결론

  경매절차에서 유익비상환청구권을 피담보채권으로 한 임차인의 유치권신고가 많이 이루어지고 있습니다. 현실에서 대항력 없는 임차인이 유치권을 인정받기에는 상당한 어려움이 존재하므로 비용을 투입하기에 앞서 임대인의 동의를 받고 원상회복의 예외를 약정하는 등의 확인절차 후에 공사를 진행하는 것이 손해를 줄일 수 있는 최소한의 방법일 것입니다.