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유익비상환청구권과 유치권(1)
명도닷컴 정민경 변호사
안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 경매절차에서 많은 임차인들이 유익비상환청구권을 피보전채권으로 한 유치권신고를 하는 경우가 많습니다. 이번에는 임차인이 유익비상환청구권에기한 유치권행사에 대해 이야기를 나누어 보고자 합니다.
1. 대항력 있는 임차인 vs. 대항력 없는 임차인
일반 매매과정으로 소유자가 변경되거나 경매절차에서 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 때문에 새로운 소유자와 임차인 사이에 기존의 임대차계약관계가 존속하게 됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자에게 민법이 정하는 필요비･유익비를 청구할 수 있습니다.
그러나 대항력 없는 임차인의 경우 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하지 않으므로 대항력 없는 임차인은 새로운 소유자에게 필요비나 유익비를 청구할 수 없습니다. 즉, 임차인은 기존의 임대인에 대하여 필요비･유익비반환청구권을 가질 뿐입니다.
판례 또한 민법 제203조 제2항 에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다는 입장입니다.
때문에 경매절차에서 대항력 없는 임차인의 경우 보증금도 전액 상환 받지 못하고 비용을 들여 공사한 공사대금까지 받지 못하게 되는 경우가 많은데, 이 경우 기존의 임대인은 재산이 없어 이를 청구해도 채권을 회수할 수가 없는 것이 대다수입니다. 이럴 때, 임차인은 어떻게 구제받을 수 있을까요?
2. 유치권의 행사와 문제점
민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생기 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
유치권이 성립하기 위해서는 ① 피담보채권이 존재하고, ② 그 채권의 변제기가 도래하였어야 하고, ③ 그 채권이 유치물건에 관하여 발생한 채권이여야 하며, ④ 적법한 점유를 하고 있어야 합니다.
필요비･유익비상환청구권에 기한 유치권의 행사에서 가장 문제가 되는 성립요건은 바로 ‘피담보채권의 존재’입니다. 현실에서 임대차계약을 체결할 경우 대부분 ‘원상회복약정’을 하기 때문입니다. 즉, 원상회복약정을 한 경우 필요비･유익비상환청구권의 포기를 의미한다는 것이 판례의 입장이라는 점에 비추어보았을 때, 피담보채권 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.
설령, 원상회복약정을 하지 않았다고 하더라도 유익비로 인정되기 위해서는 임대차목적물의 가치자체가 상승하여야 하고, 그 상승된 가치가 현존하고 있어야 합니다. 즉, 영업을 위한 인테리어공사는 유익비로 인정되지 않습니다. 수 천만 원 내지 수 억 원의 유익비상환청구권에 기한 유치권을 주장하는 임차인은 대부분 인테리어 공사에 의한 경우가 많아 공사대금의 대부분을 인정받기 어렵습니다.
단, 건물자체의 가치를 상승시킨 공사비용에 한하여 유치권을 행사한다면 대항력 없는 임차인이라도 직접 새로운 소유자에게 그 비용을 청구할 수는 없어도 유치권행사를 통해 실질적인 우선변제효과를 얻을 수 있는 기회는 있다 할 것입니다.
유익비청구권과 유치권에 관하여는 다양한 판례가 존재하고 그 다툼 또한 많아 나눌 이야기가 많습니다. 부속물매수청구권과의 관계, 유치권 행사시 유의사항 등에 관하여 다음 이야기에 이어서 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다. |
작성일 : 2016.03.21