매수인의 연체차임 승계

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명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요.  명도닷컴의 정민경변호사입니다. 최근 이어간 차임이야기를 조금 더 이어가볼까 합니다. 3기 이상의 차임이 연체된 임차인에 대한 임대인의 지위를 승계한 매수인이 연체차임채권 또한 승계하는지 여부에 대한 이야기입니다.

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[사례]
  甲은 A건물을 경매절차를 통해 매수하였습니다. A건물에는 대항력 있는 임차인 乙이 점유･사용하고 있었고, 乙은 A건물이 경매절차에 들어가기 약 4개월 전부터 월차임을 지급하지 않고 있었습니다. 甲은 소유권을 취득한 후, 차임연체를 이유로 乙과의 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

1. 임차인의 대항력

  주택임대차보호법 제3조 제4항과 상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 임차주택/건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정함으로써 임차인이 일정한 요건을 갖춘 경우 건물의 매수인에게 임대인의 지위를 승계하도록 강제함으로써 임차인을 보호하고 있습니다.

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2. 연체차임의 승계여부

  판례는 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).

  즉, 판례에 따르면 이미 발생한 연체차임채권은 매도인에게 귀속된 별개의 채권이므로 민법이 정하는 ‘채권 양도’의 요건에 따라 매도인으로부터 별도의 연체차임채권을 양도받은 경우에 한하여 매수인에게 승계된다는 것입니다.

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  민법 제449조는 채권의 양도성을 규정하면서 ‘지명채권양도의 대항요건’에 관하여 동법 제450조에서 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 건물의 매도인은 임차인에게 연체차임채권을 매수인에게 양도한다는 내용을 통지하거나 임차인으로부터 승낙을 받아야 합니다.

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  이러한 판례에 비추어 보았을 때, 연체차임채권이 양도되는 경우는 일반 거래에서 매도인과 매수인이 합의하는 것에 한정될 것입니다. 경매절차의 경우 경매절차에 계류된 채무자겸 소유자가 낙찰자에게 연체차임채권을 양도하지는 않을 것이기 때문입니다.

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3. 결론

  주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법이 건물의 양수인에게 임대인의 지위를 승계하도록 하는 것은 임차인을 보호하기 위한 것이고 소유권취득에 따른 특정승계로 보아 이미 발생한 채권까지는 함께 승계되지는 않는다고 보더라도 매수인에게 손해가 없다는 것이 판례의 해석인 것으로 보입니다. 경매절차의 경우 대항력 있는 임차인의 존재가 공시된다는 점에 비추어 보았을 때, 임차인의 채무불이행여부에 따라 낙찰자가 입게 되는 손해는 없다고 보는 것이 타당할 것입니다.

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  다만, 일반 거래에 있어서 매수인이 건물을 직접 사용할 목적으로 매수한다거나 매도인이 이미 3기 이상의 차임연체가 있어 해지할 수 있다고 하는 등의 특별한 사정이 있는 경우 매수인은 보다 주의할 필요가 있습니다. 즉, 직접 사용할 목적으로 건물을 매수하는 것이라면 매도인으로 하여금 ‘해지통지’를 하고 보증금을 반환할 것을 조건으로 하여 매매계약을 체결하는 것이 불측의 손해를 방지하는 방법이 될 것입니다.