펜션 임대차계약의 함정

명도닷컴 정민경 변호사

 안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 ‘차임연체’가 어떠한 결과를 불러일으키는지 알 수 있었는데요, 이번에는 그 차임연체의 기준이 되는 ‘차임’에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
  甲은 바다가 가까운 한적한 산턱에 펜션을 하나 소유하게 되었습니다. 甲은 직접 펜션을 운영하려고 하였으나 사정이 여의치 않아 乙에게 펜션을 임대하였습니다. 펜션은 그 영업 특성상 수입이 여름에 집중되어 차임을 월단위가 아닌 연단위로 계약하곤 합니다. 이에 甲은 주변의 다른 펜션들과 같이 1년에 4,500만 원을 지급받는 것으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 乙은 차임을 지급하기로 한 날짜가 도과하여도 이를 지급하지 않음으로써 총 1년 6개월간의 차임을 연체하고 있고 있습니다. 甲은 명도소송을 제기하여 승소할 수 있을까요?

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1. 임대차계약의 차임연체에 관한 규정

  차임(借賃)은 물건을 빌려 사용하는 대가를 의미합니다. 일반적인 임대차계약에서 ‘월차임’을 ‘월세’로 표현합니다. 임대차계약에서 차임연체와 해지에 관하여 민법 제640조와 상가건물임대차보호법 제10조의 8에서 규정하고 있습니다.

  민법, 주택임대차보호법상 임대차계약은 차임연체액이 ‘2기’에 달한 경우, 상가건물임대차보호법은 ‘3기’의 차임액에 달하는 때에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
     

2. ‘기’의 의미

  민법 제633조는 차임지급의 시기를 정하지 않는 경우의 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다고 규정함으로써 토지를 제외한 부동산에 관한 임대차계약에서 차임은 그 지급시기를 정하지 않은 경우에는 매월 말에 지급하도록 함으로써 ‘월차임’을 전제로 하고 있습니다.

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  그러나 토지나 사례의 펜션에 관한 임대차계약의 경우 당사자 간의 약정에 따라 ‘연차임’으로 정하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 차임지급시기가 매월 말이 아닌 매년 말이 됩니다.

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  이처럼 임대차목적물의 종류나 당사자 간의 약정에 따라 임대차계약의 차임은 ‘월차임’ 또는 ‘연차임’ 등으로 달라질 수 있고, 차임연체에 따른 해지는 ‘2기’ 또는 ‘3기’의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하는 바, 이 때의 ‘기’는 차임을 지급하기로 약정한 ‘횟수’ 의미합니다. 즉, ‘월차임’의 경우 2개월 또는 3개월, ‘연차임’의 경우 2년 또는 3년이 차임연체를 원인으로 해지할 수 있는 요건이 됩니다. 따라서 사례의 乙은 아직 1기의 차임만을 연체한 것입니다.

      
3. ‘차임액’의 의미 

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  2기 또는 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다는 의미는 차임지급을 연체한 것의 연속 여부와 관계없이 약정한 월차임 또는 연차임 금액이 2기분 또는 3기분에 이른 때를 의미합니다. 

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  예를 들어 월차임 100만 원으로 하는 주택임대차계약에서 1월에 50만 원을 지급하고, 2월에 50만 원을 지급하였다면 연체차임이 2기의 차임액에 달하지 않았으므로 해지가 불가능합니다. 즉, 연체 차임액이 200만 원에 달해야 해지가 가능합니다.

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  따라서 사례의 甲은 乙이 1억 3,500만 원의 차임액을 연체한 후에야 차임연체를 원인으로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

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4. 결론

  임대차계약의 차임지급 형태는 전적으로 당사자 간의 약정에 따르게 됩니다. 주택에 관한 임대차계약이라도 연차임으로 약정할 수 있고, 토지에 관한 임대차계약이라도 월차임으로 약정할 수 있습니다. 따라서 사례와 같은 경우, 연체차임을 담보할 수 있는 보증금을 책정하거나 월차임으로 약정하여 분할하여 지급하도록 하는 것이 사전에 분쟁을 예방할 수 있는 방법이 될 것입니다.