부속물매수청구권

명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 명도소송을 진행하다보면 많은 임차인들이 유익비상환청구 또는 부속물매수청구를 하곤 합니다. 그러나 유익비상환청구의 경우 대부분의 임대차계약서상 존재하는 원상회복약정으로 인해 이를 행사하지 못하는 경우가 많습니다. 이 경우 임차인들은 포기할 수 없는 권리인 ‘부속물매수청구권’을 행사하곤 합니다. 이번 이야기에서는 ‘부속물매수청구권’에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]  甲은 휴대폰 악세사리를 판매하는 회사를 운영하다가 매장 확장을 위해 인근에 있는 지하상가 일부분을 매수하였습니다. 甲이 매수한 지하상가에는 乙이 5년 이상 동종업을 운영하고 있었고, 이에 甲은 임대차계약 기간 만료 2개월 전에 갱신거절의 의사를 하였습니다. 그러나 乙은 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 상가의 인도를 거부하면서 상가 내 설치한 일부 품목에 대하여 부속물매수청구권을 행사하였습니다. 과연 乙의 부속물매수청구권은 얼마나 인정이 될까요?

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1. 부속물매수청구권이란

  민법 제646조는 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 임대인에게 부속물을 매수할 것을 청구하는 권리입니다. 부속물매수청구권은 형성권으로, 임차인이 청구권을 행사함으로써 성립하게 됩니다. 이 경우 임차인이 매수를 청구하는 대상물이 ‘부속물’인지 여부, 그 부속물의 ‘금액’이 문제가 됩니다.

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2. 부속물이란

  판례는 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여진다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 참조)고 판시함으로써 그 범위를 한정하고 있습니다.

  즉, 부속물은 ①임차인 소유의 물건이고, ②건물의 객관적인 편익을 가져오고, ③건물의 구성부분이 아니면서, ④임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것이 아닌 물건이어야 합니다.

  사례에서 乙은 부속물매수청구권을 행사하면서 그 부속물로 휴대폰케이스를 진열하는 아크릴선반, 앵글, 후크, 철망, 행거기둥, 지지대, 에어컨, 인테리어(천장, 바닥, 벽체공사, 계산대, 출입문, 간판제작, 철거비용 등), 전기공사, CCTV 등을 부속물로 주장하였으나, 이 중 천장, 바닥, 전기조명, 전기공사, CCTV에 한해 부속물로 인정받았습니다.
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[2014가단228802]

3. 부속물 가격의 산정

  부속물매수청구권을 행사할 수 있는 부속물로 인정되는 것은 유익비상환청구권상 인정되는 범위와 유사하다할 것입니다. 따라서 그 가격에 다툼이 있는 경우 유익비와 마찬가지로 그 현존가치를 감정을 통해 평가하여 정하게 됩니다.

  따라서 임차인이 지출한 공사비용 전부를 인정받을 수 없는 것이 현실입니다.

4. 부속물의 범위에 관한 문제

  판례는 제2항에 언급한 것과 같이 부속물을 정의하면서 사안에 따라 그 인정여부를 달리하고 있습니다. 예를 들어 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결에서는 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 유익비 또는 부속물로 인정하지 않았고, 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결에서는 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여 진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니라고 판단함으로써 내부시설공사 일체에 대한 유익비 또는 부속물로 인정하지 않았습니다.

  반면에 위 2014가단228802 판례에서는 영업을 위해 공사한 전기시설, 천장, 바닥을 부속물로 인정하였음은 물론, 쉽게 분리가 가능하고 영업상 도난방지를 위해 설치한 CCTV까지도 부속물로 인정하고 있습니다.

  이러한 판례의 태도들에 비추어보았을 때, 제2항에 언급한 4가지 요건 외에도 대장상 등재된 건물의 용도에 부합하는 물건인지 여부, 쉽게 분리가 가능한지 여부 등도 부속물을 판단하는 기준이 된다할 것입니다.

  그러나 현실에서 대장상 등재된 용도와 달리 사용하는 경우가 많고, 용도를 매우 포괄적으로 기재한 경우도 많아 그 실질이 인테리어 공사임에도 사건에 따라 달리 판단되곤 합니다. 또, 쉽게 분리할 수 있는 물건임에도 불구하고 어떤 물건은 부속물로 인정되고 어떤 물건은 부속물로 인정되지 않기도 하여 일단 애매한 물건에 대해서는 부속물매수청구를 해야 하는 어려움이 있습니다.

5. 결론

  부속물매수청구권은 임차인이 비용을 들여 설치한 물건 중 건물의 사용에 편익을 가져온 경우 임대인에게 매수하도록 함으로써 공평과 사회경제적 측면에서 인정되는 권리라 할 것입니다. 다만, 그 부속물은 별도의 물건이지만 다시 분리하기가 어렵고 분리하는데 비용이 많이 드는 등 임차인의 비용으로 임대인이 부당하게 이익을 취하는 경우에 한하여 인정하는 것이 그 취지에 부합한다 할 것입니다.