증액보증금의 대항력

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명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 요즘 전세 물건 찾기가 하늘의 별따기 만큼 어렵다고 하죠. 심지어 전세보증금이 시세의 95% 까지 올라가기도 하였는데요, 부동산 가격하락에 의한 경매절차가 진행되지 않을까 걱정되는 상황입니다. 내가 사는 아파트에 경매절차가 개시된 경우, 증액된 보증금도 우선변제를 받거나 낙찰자에게 대항할 수 있을까요?

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[사례]
  甲은 2013. 3. 5. 아무런 근저당권이 설정되어 있지 않은 아파트에 관하여 임대인 A와 보증금 2억 원으로 하는 전세계약을 체결하고 입주하였습니다. 2015. 1.경 2년의 계약기간 만료에 앞서 임대인 A는 시세를 반영하여 전세보증금을 3억 원으로 올려줄 것을 요구하였습니다. 甲은 주변 아파트의 전세 매물을 찾아보았지만 말 그대로 ‘하늘의 별따기’였습니다. 결국 甲은 1억 원의 보증금을 더 지급하는데 동의하고 새로운 임대차계약서에 확정일자도 받아두었습니다. 그렇게 6개월이 지나고 甲은 경매개시결정통지서를 송달받았고, 甲이 거주하는 아파트에 乙은행이 근저당권을 설정하였다는 사실을 알게 되었습니다. 乙은행은 2014. 6. 20.에 거주 아파트에 근저당권을 설정하였고, A가 이를 연체하자 강제집행을 신청한 것이었습니다. 甲은 증액한 보증금 1억 원을 보호받을 수 있을까요?

 
1. 주택임대차보호법상 우선변제권과 대항력

  주택임대차보호법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정함으로써 임차인의 ‘대항력’을 인정하고 있고, 추가로 같은 법 제3조의 2에서 위 대항력을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정함으로써 ‘우선변제권’을 인정하고 있습니다.

  위 요건을 갖춘 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다.

  
2. 증액보증금의 대항력 또는 우선변제권

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  사례의 경우 甲은 2013. 3. 5. 보증금 2억 원으로 하는 임대차계약을 체결하면서 전입신고를 마치고 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 확보하였습니다. 乙은행은 甲이 대항력 및 우선변제권을 갖춘 이후에 이 사건 아파트에 근저당권을 설정하였기 때문에 甲은 낙찰자에게 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다.

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  그러나 1억 원에 대해서는 乙은행이 근저당권을 설정한 이후에 증액하였기 때문에 저당권자에게 대항할 수 없고, 1억 원에 대해 확정일자를 다시 받았다고 하더라도 우선변제권을 주장할 수 없기에 현실에서 배당 순위에 의해 1억원을 배당받기란 불가능한 것이 사실입니다.

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  판례는 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결)이라고 판시함으로써 이를 명백히 하고 있습니다.

      
3. 결론

  주택임대차보호법이 정하는 대항력과 우선변제권은, 부동산의 경우 그 권리를 등기해야 효력이 발생하는 법체계에서 임대인이 동의가 없으면 권리를 보호받을 수 없는 임차인을 보호하기 위한 특별한 권리입니다. 때문에 임차인이 명백히 자신의 순위가 늦다는 사실을 알고 있었다면 그러한 임차인까지는 보호할 수 없는 것입니다.

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사례의 경우도 甲의 보증금 2억 원에 대한 권리는 부동산에 아무런 권리가 등기되지 않은 상태에서 취득한 권리이므로 주택임대차보호법상 이를 보호하지만, 1억 원의 경우 임차인은 증액 임대차계약을 체결하면서 등기를 확인함으로써 권리관계의 변동을 충분히 확인할 수 있었고, 무엇보다 등기한 乙은행의 경우 선순위 임차인의 보증금이 증액될 것이라는 사정을 예상할 수 없다는 점을 고려했을 때, 甲의 1억 원에 대한 권리는 乙은행의 후순위가 된다할 것입니다.

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  따라서 최근 전세보증금이 시세에 비해 매우 높아지고 있는 상황을 고려했을 때, 보증금 증액에 앞서 부동산에 설정된 권리를 정확히 확인하여 증액된 보증금을 회수할 수 있는지 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

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  아무리 전세 물건을 찾기 어렵다고 하더라도 아무 물건에 대해 임대차계약을 체결하거나 무작정 보증금 증액에 동의할 경우 엄청난 금전적 손실을 가져올 수 있다는 사실을 꼭 명심하시기 바랍니다.