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상가건물임대차계약의 묵시적 갱신과 기간의 약정 없는 임대차
안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 2013. 8. 23. 개정된 상가건물임대차보호법은 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 보증금액의 임대차(이하 `민법적용 상가건물임대차`라 합니다)도 갱신요구권을 인정하고 있는데요, 이로 인해 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 사이의 법률해석이 문제될 수 있습니다. 이번 이야기에서는 민법적용 상가건물임대차계약의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 관계에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.
[사례]
甲과 乙은 2013. 10. 1. A건물(서울)에 관하여 1년간 보증금 1억 원, 월차임 400만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 甲과 乙은 위 임대차계약이 종료되기 1개월 전까지 어떠한 의사의 표시도 하지 않았습니다. 최초 계약일로부터 약 1년 6개월이 경과된 후 甲은 乙에게 임대차계약 해지의 의사를 통고하였습니다. 甲과 乙사이의 임대차계약은 해지되었을까요?
1. 상가건물임대차보호법의 적용 범위
상가건물임대차보호법 제2조는 동법의 적용범위를 규정하고 있고, 서울의 경우 현재 환산보증금 4억 원 이하의 상가건물임대차계약에 한하여 적용됩니다. 다만, 동조 제3항에서 그 예외로 환상보증금 4억 원이 초과되는 상가건물임대차계약이라고 하더라도 동법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 적용된다고 규정하고 있습니다.
사례는 환산보증금 4억 원(1억 원 + 400만 원 × 100 = 5억 원)을 초과하지만 계약갱신요구권을 규정하는 제10조 중 제1항, 제2항, 제3항 본문이 적용되는바, 묵시적 갱신과의 관계가 문제됩니다.
2. 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신과 민법의 묵시적 갱신
상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
반면에 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보나, 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다고 규정함으로써 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 기간의 약정 없는 임대차로 전환됩니다. 이 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날로부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다.
3. 민법적용 상가건물임대차의 묵시적 갱신
문제는 상가건물임대차보호법이 민법적용 상가건물임대차의 경우에도 계약갱신요구권을 인정하면서도 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신을 인정하지 않는다는 것입니다.
즉, 민법적용 상가건물임대차의 경우 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하지 않은 경우 상가건물임대차보호법 제10조 제4항이 아닌 민법 제639조가 적용됨으로써 동 임대차계약은 기간의 약정 없는 임대차로 전환됩니다.
다만, 상가건물임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법률이라는 점을 감안하여 민법적용 상가건물임대차가 묵시적으로 갱신되어 기간의 약정없는 임대차로 전환되었다고 하더라도 해지의 효력이 실제로 발생하는 날을 만료일로 보고 임차인은 5년 이내의 기간 동안에는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 해석할 수 있을 것으로 보입니다.
4. 결론
사례의 경우 甲과 乙의 임대차계약은 기간의 약정없는 임대차로 전환되었지만 甲의 해지통고를 수령한 날로부터 6개월 후까지 임대차계약은 존속하므로 乙은 6개월이 도과하기 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 해석하는 것이 상가건물임대차보호법 개정 취지에 부합한다 할 것입니다.
이 부분에 관한 해석은 최근 이슈가 된 리쌍 건물 사건과도 깊은 연관이 있습니다. 이에 관한 내용은 다음 이야기에서 다뤄보도록 하겠습니다. |
작성일 : 2016.09.19