상가건물임대차계약의 갱신계약과 재계약

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  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 갱신요구에 의한 갱신과 묵시적 갱신에 관하여 이야기를 나누어 보았는데요, 이번에는 갱신계약과 재계약에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
甲은 C상가의 소유자이고, 이에 관하여 丁과 기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 甲과 丁은 임대차계약 조건을 변경하여 새로이 임대차계약서를 작성하였는데, 특히 차임을 2배로 증액하기로 하였습니다. 이 계약은 유효할까요?

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1. 계약갱신 요구의 제한 
  상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 
  임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 임대인이 거절할 수 없게 하되, 임차인의 일방적인 의사로 임대차계약이 체결되는 만큼 그 기간을 제한하고 있는 것입니다.
  ‘최초의 임대차기간을 포함’하여 5년 동안 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 보니 처음 임대차계약서를 작성하고 기간이 만료되어 다시 임대차계약서를 작성한 것이 과연 ‘새로운 계약’이 될 수 있는지 여부가 다툼이 되곤 합니다. 

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2. 재계약인지 여부에 관한 판단 
  과거 명도닷컴이 진행한 한 사건에서 20여 년간 동일한 상가에서 동일한 업종으로 영업을 해 온 임차인이 2년 전 쯤에 작성한 계약서가 새로운 계약이라며 갱신요구권을 행사하였고, 이에 관하여 법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

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  하급심 판례이기 때문에 대법원에서 ‘최초의 임대차기간’을 어떻게 해석할지는 알 수 없으나, 동일한 상가건물에서 임차인이 다시 계약서를 작성한 후에 적어도 특별히 많은 비용을 투자하거나 업종을 변경하는 등과 같은 특별한 사정이 없다면 규정의 취지상 갱신계약으로 해석하는 것이 타당해 보입니다.
  따라서 사례의 경우도 특별한 사정이 없는 한 재계약이 아닌 갱신계약으로 해석됩니다.

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3. 증액비율을 초과하는 차임인상 약정의 유효성 여부  
  대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다고 판시하고 있습니다. 
  반면에 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결에서는 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 판시하고 있습니다. 
  두 판례는 모순된 판결일까요?

 
  결론만 이야기하자면 그렇지 않습니다. 2013다80481 판결은 양 당사자의 합의에 의한 계약인 경우이고 2013다35115 판결은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권에 의한 계약인 경우입니다. 
  두 판례의 내용을 살펴보면 두 사건 모두 새로이 임대차계약서를 작성하였던 것으로 보입니다. 다만, 2013다35115 판결의 경우, 정당한 사유가 없는 임대인의 계약갱신 거절의 통지가 있었고, 이에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취하였으나 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되었습니다. 
  즉, 2013다80481 판결은 양 당사자가 차임증액에 합의하였으므로 상가건물임대차보호법 제11조가 적용될 여지가 없으나, 2013다35115 판결은 이와 달리 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해 임대차계약이 체결된 것이므로 상가건물임대차보호법 제11조가 정하는 범위에서만 차임과 보증금을 증액할 수 있다는 것입니다.

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4. 결론 
  따라서 사례의 甲과 丁은 丁의 계약갱신요구권 행사에 의한 계약이 아니라 양 당사자의 합의에 의한 계약이므로 차임을 2배로 증액하기로 한 약정은 유효하다 할 것입니다.