임대차계약의 해지사유(2)
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안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 이번에는 지난 이야기에 이어 변제충당과 보증금이 가압류된 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.
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​3. 변제충당
  민법은 채무자의 변제의 제공에 관하여 어떤 채무를 변제하는 것인지 채무자가 지정할 수 있게 하였고, 채무자가 이를 지정하지 않은 경우 채권자가 이를 지정할 수 있으며, 채무자와 채권자 모두 지정하지 않은 경우 민법 제477조 각 호의 규정에 따라 변제에 충당하도록 정하고 있습니다.

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제476조(지정변제충당) ① 채무자가 동일한 채권자에 대하여 같은 종류를 목적으로 한 수개의 채무를 부담한 경우에 변제의 제공이 그 채무전부를 소멸하게 하지 못하는 때에는 변제자는 그 당시 어느 채무를 지정하여 그 변제에 충당할 수 있다.

②변제자가 전항의 지정을 하지 아니할 때에는 변제받는 자는 그 당시 어느 채무를 지정하여 변제에 충당할 수 있다. 그러나 변제자가 그 충당에 대하여 즉시 이의를 한 때에는 그러하지 아니하다.

③전2항의 변제충당은 상대방에 대한 의사표시로써 한다.
 
제477조(법정변제충당) 당사자가 변제에 충당할 채무를 지정하지 아니한 때에는 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 채무중에 이행기가 도래한 것과 도래하지 아니한 것이 있으면 이행기가 도래한 채무의 변제에 충당한다.

2. 채무전부의 이행기가 도래하였거나 도래하지 아니한 때에는 채무자에게 변제이익이 많은 채무의 변제에 충당한다.

3. 채무자에게 변제이익이 같으면 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무의 변제에 충당한다.

4. 전2호의 사항이 같은 때에는 그 채무액에 비례하여 각 채무의 변제에 충당한다. 

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  지난 이야기 사례1에서 임대인이 건물을 직접 관리하여 임차인으로부터 관리비를 직접 수령하는 경우, 임차인이 월차임을 지급하면서 \`월차임\`을 지급하는 것임을 지정하지 않으면 임대인은 이를 관리비로 지정할 수 있습니다. 다만, 임차인은 이에 이의할 수 있습니다.
  양 당사자가 어느 채무에 충당할지 지정하지 않는다면 법정변제충당에 따라 충당되나, 사례1의 경우, 월차임에 충당하는 것이 변제이익이 많다할 수 있으므로 임차인이 지급한 금원은 월차임으로 충당되는 것으로 해석될 가능성이 높습니다.
  따라서 임대인이 관리비를 직접 수령하는 경우라고 하더라도 변제충당의 법리에 따라 관리비 연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 것은 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 관리비가 큰 건물의 경우 관리비를 일정 금액 이상 연체할 경우 임대차계약을 해지하는 내용으로 특약을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.   

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  [사례2]
   사례1에서 임대차계약을 해지하지 못한 甲은 불안한 마음으로 하루하루를 보내던 중, 가압류결정문을 하나 수령하게 되었습니다. 乙이 오랜 기간 관리비를 미납하자 관리사무소에서 甲이 乙에게 반환할 보증금에 대하여 가압류한 것입니다. 甲은 보증금반환채권에 가압류가 된 것을 이유로 乙에게 임대차계약 해지를 통고하였습니다. 甲과 乙 간의 임대차계약은 해지되었을까요?
 
4. 보증금가압류를 원인으로 한 임대차계약의 해지 가능여부 
   앞서 살펴본 것과 같이 보증금에 대한 압류･가압류 등은 법률이 규정하는 임대차계약 해지 사유에 해당하지 않습니다. 실제로 보증금반환채권이 가압류되었다고 하더라도 임대인은 임대차계약이 종료되면 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금만을 공탁함으로써 보증금지급 의무에서 벗어날 수 있으므로 실질적인 손해가 없습니다.
   다만, 계약자유의 원칙에 따라 당사자 간의 약정으로 보증금반환채권을 담보로 제공하거나 보증금반환채권에 압류, 가압류 등이 있는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다는 내용을 정할 수는 있습니다.  
   따라서 사례2의 甲은 이에 관하여 특별히 약정한 바가 없다면 보증금반환채권이 가압류되었다는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수는 없다할 것입니다.

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5. 결론
   임대차계약에 관하여 법률이 정하지 않은 해지사유는 당사자 간의 합의로 약정할 수 있습니다. 그러나 계약자유의 원칙이 있다고 하더라도 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 그 내용을 정하는데 주의를 기울여야 할 것입니다.