임대차계약의 해지사유(1)

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안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 임대차계약을 체결하고 임차인이 관리비를 연체하거나 보증금에 가압류가 되는 등 다양한 사정들이 발생하는 경우 임대인은 불안한 상황에 놓이게 됩니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있을까요? 이번 이야기에서는 임대차계약을 해지할 수 있는 사유에 관하여 이야기 나누어 보고자 합니다.
 
[사례1]
   甲은 A아파트에 관하여 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 몇 개월 후, 乙은 월차임 2기 이상에 해당하는 관리비를 연체하고 있습니다. 甲은 乙이 관리비를 과도하게 연체하여 甲이 관리비를 대납하게 될 것이 걱정되었고, 乙에게 관리비의 납부를 독촉하면서 임대차계약의 해지를 통고하였습니다. 甲과 乙 간의 임대차계약은 해지되었을까요?

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1. 임대차계약의 법정해지사유 
   민법은 제618조부터 제654조까지 임대차계약에 관하여 규정하고 있습니다. 이 중 민법 제625조, 제627조, 제629조, 제635조, 제636조, 제637조, 제640조에서 임대차계약 해지에 관하여 정하고 있습니다.

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​제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

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제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

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제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

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제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

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제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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   이를 정리해보면 임대인의 해지사유와 임차인의 해지사유로 나누어 볼 수 있습니다.

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​   이는 법률이 정하는 임대차계약의 해지 사유이고, 임대차계약도 ‘계약’인 이상 계약자유원칙에 따라 임대인과 임차인의 계약 내용에 특별한 해지사유를 약정하는 것도 가능합니다.
 
2. 관리비 연체와 임대차계약의 해지 
  사례의 乙은 월차임 2기액에 달하는 관리비는 지급하지 않은 채 월차임만 임대인에게 지급하고 있습니다. 민법 제640조는 ‘차임’연체의 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으므로 ‘차임’이 아닌 관리비를 연체하였다고 하여 임대차계약을 해지할 수는 없다고 해석될 것입니다. 

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  더욱이 관리비는 임대인이 아닌 관리사무소(입주자대표회의 등)에 지급하는 것이고, 관리사무소에서도 공용관리비를 제외한 전용관리비는 임차인에게만 청구할 수 있으므로 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다할 것입니다.

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  다만, 별도의 관리사무소(입주자대표회의 등)이 구성되어 있지 않고 임대인이 직접 관리를 하고 관리비를 직접 수령하는 경우에는 변제충당의 문제가 발생할 수 있습니다.

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  변제충당과 보증금가압류에 관하여는 다음 이야기에서 계속 이어가도록 하겠습니다.