전차인과 상가건물임대차보호법

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명도닷컴 정민경 변호사

 
  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 2회의 이야기에서 다소 어려운 이야기를 나누어 보았는데요, 그래서 오늘은 조금 가볍게 상가건물임대차보호법이 보호하는 전차인의 권리에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
  甲은 A상가에 관하여 乙과 임대차기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 1년이 경과하고, 乙은 A상가 중 일부를 丙에게 1년간 전대하고 싶다며 전대차계약에 동의하여 줄 것을 요청하였습니다. 甲은 전차인에게 5년의 계약갱신 요구를 인정해 주어야 할까봐 동의를 고민하고 있습니다. 甲이 전대차계약에 동의할 경우 丙은 5년 동안 임대차계약 갱신을 요구할 수 있을까요? 한편, 丙은 乙과 전대차계약을 체결하면서 권리금 2,000만 원을 지급하였습니다. 丙은 전대차계약이 종료되고 권리금회수 기회를 보장받을 수 있을까요?

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1. 법률상 보호받는 전차인의 범위

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  명도이야기 중 ‘전차인의 법적지위’에서 언급한 것과 같이 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정하면서 이를 임대차계약의 ‘해지사유’로 명시하고 있으므로 임대인의 동의를 받지 못한 전차인은 임대인의 명도소송에 대항할 수 없습니다.

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  즉, 민법이든 특별법이든 전차인이 법률상 보호를 받기 위해서는 임대인의 동의가 꼭 필요합니다. 따라서 민법과 특별법이 정하는 전차인의 권리는 임대인의 동의가 있을 것을 전제로 합니다.

 
2. 전차인에게 적용되는 상가건물임대차보호법

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  상가건물임대차보호법 제10조는 계약갱신 요구에 관한 규정이고, 제10조의 2는 동법이 예외적으로만 적용되는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 차임과 보증금을 증가할 수 있다는 내용의 특례이고, 제10조의 8은 3기의 차임액을 연체할 경우 계약을 해지할 수 있다는 규정이며 제11조와 제12조는 동법이 적용되는 임대차의 계약갱신에서의 차임 또는 보증금을 증감할 때의 제한과 보증금을 월차임을 전환하는 경우의 산정률에 관한 규정입니다.

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  즉, 전차인은 전대인(임차인)과의 관계에 있어서 계약갱신 요구를 할 수 있고, 동법의 적용여부를 떠나 계약이 갱신된 경우 보증금 또는 차임을 증감할 수 있고, 전차인이 3기의 월차임을 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있으며, 보증금의 월차임 전환 산정률이 적용됩니다.

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  다만, 동법 제13조 제2항에 의해 동법 제10조의 계약갱신 요구 기간이 제한됩니다.
 

3. 계약갱신 요구권 행사의 제한

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  전차인에게 상가건물임대차보호법 제10조가 적용되어 ‘전대인(임대인)’에게는 법이 정하는 기간 동안 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 물론 전대인(임차인)의 임대차 갱신기간이 4년밖에 남지 않았는데 5년의 계약갱신을 요구할 수는 없다할 것입니다.

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  한편, 전대인(임차인)이 임대인에게 5년 동안 계약갱신을 요구할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 않을 경우, 전차인은 전대인(임차인)을 대위하여 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간 동안 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다.

 
4. 결론

  사례에서 甲과 乙은 2년의 임대차계약을 체결하였으므로 乙은 甲에게 3년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있고, 乙이 직접 甲에게 계약갱신을 요구하지 않는다고 하더라도 丙은 乙을 대위하여 3년 동안만 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

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  그리고 상가건물임대차보호법 제13조 제1항에서 동법 제10조의 4의 적용을 규정하지 않음으로써 전차인은 권리금회수기회의 보장을 주장할 수 없습니다. 사례의 丙은 甲은 물론 乙에게도 권리금회수기회를 보장해 줄 것을 요구할 수 없습니다. 따라서 전대차계약을 체결할 경우 권리금을 회수할 수 없다는 점을 감안하여 계약내용을 결정하여야 할 것입니다.