변제공탁

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명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 지난 이야기에서 동시이행항변권에 관한 이야기를 나누어 보았는데요, 이번에는 보증금반환청구권과 동시이행 관계에 있는 건물명도소송에서 보증금을 반환하는 방법에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

1. 이행의 제공

  동시이행항변권은 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리이므로 상대방을 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 ‘채무이행을 제공’하여야 합니다.

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  판례는 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다94646 판결)고 함으로써 이행의 제공 방법에 관하여 판시하고 있습니다. 

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  그 정도에 관하여 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.

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2. 변제제공의 방법과 문제점

  민법 제460조는 변제제공의 방법으로 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하나, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 규정하고 있습니다.

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  차임연체에 의한 명도소송에서 보증금이 남아있는 경우, 임대인 입장에서 보증금을 먼저 반환할 경우 임차인이 부동산을 인도해 줄 때까지 발생하는 손해를 담보할 방법이 없어 고민하게 됩니다.

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  그래서 임대인들은 보증금을 공탁하는 방법을 사용하곤 합니다. 그러나 공탁의 요건을 갖추지 않은 채 공탁을 할 경우 무효인 공탁이 되어 변제의 효과가 무효로 될 수 있으므로 주의하여야 합니다.

 
3. 공탁

  공탁은 변제 등의 목적으로 금전, 유가증권, 그 밖의 물건을 공탁소에 임치하는 것을 말하고, 공탁에는 변제공탁, 담보공탁, 집행공탁, 보관공탁, 몰취공탁이 있습니다.

  변제공탁은 변제자가 채무를 이행하는 공탁이고, 담보공탁은 상대방의 손해를 담보하기 위한 공탁이고, 집행공탁은 강제집행이나 보전처분절차에서 이루어지는 공탁이고, 보관공탁은 목적물을 단순히 보관하기 위한 공탁이며, 몰취공탁은 일정 사유가 발생했을 때 공탁물을 몰취할 수 있도록 하는 공탁입니다.

  일반적으로 말하는 공탁은 변제공탁을 의미하고, 임대인이 보증금을 공탁하는 것도 변제공탁에 해당합니다.

 
4. 변제공탁

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  변제공탁은 ① 채권자가 수령을 거절하거나, ② 채권자가 변제받을 수 없거나, ③ 과실 없이 채권자가 누구일지 알 수 없는 경우 중 하나의 사정이 있을 때 한하여 공탁을 통해 그 채무를 면할 수 있습니다.  

  즉, 임대인이 명도소송에 앞서 보증금을 공탁하기 위해서는 임차인이 보증금의 수령을 거절하거나 연락두절상태여야 합니다. 따라서 민법이 정하는 변제제공방법에 따라 보증금 반환 준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하여야 하고, 임차인이 연락두절상태가 아니라면 임차인이 그 수령을 거절하여야만 공탁할 수 있습니다.

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5. 검토

  실무에서 소송이 진행 중인 경우 상대방의 수령 거절을 간주하고 변제제공에 대한 최고 없이 변제공탁을 하는 경우가 종종 발생합니다. 변제공탁의 요건과 효과를 민법이 규정하고 있는 이상 상대방이 수령 거절한 적이 없다면 적법한 요건을 갖춘 변제공탁이 아니게 됩니다. 따라서 소송이 진행되더라도 보증금을 반환하기 위해서는 그 방법에 관하여 충분히 검토해보아야 할 것입니다.