동시이행항변권

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명도닷컴 정민경 변호사

  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 임차인이 월차임을 연체하여 임대차계약을 해지하였으나, 보증금이 모두 상계되지는 않은 경우 부당이득이나 손해배상청구가 가능한지 여부가 문제될 수 있습니다. 이것은 건물인도와 보증금반환의 동시이행관계에 의해 발생하는 문제인데요, 이번 이야기에서는 동시이행항변권에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
  甲은 A상가건물을 乙에게 임대하여 주었습니다. 그러나 乙은 3기 이상의 월차임을 연체하였고, 이에 甲은 乙에게 임대차계약의 해지를 통고하였습니다. 甲은 乙에게 A건물을 인도하여줄 것을 요청하였으나, 乙은 남은 보증금과 권리금을 받을 수 있게 해주면 이사하겠다면서 영업은 하지 않은 채 문을 잠가두었습니다. 甲은 乙에게 건물명도소송을 제기하면서 건물을 인도할 때까지 월차임 상당의 부당이득 또는 손해배상을 청구할 수 있을까요?

 
1. 동시이행항변권

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  동시이행항변권은 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 의미합니다.
 
  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결)인바, 보증금이 잔존하는 경우 임차인은 동시이행항변권에 의해 잔존 보증금의 반환까지 건물명도를 거절할 수 있습니다.

 
2. 부당이득반환청구권 성립여부

  민법 741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있는바, 판례는 임대차계약이 기간의 만료로 인하여 종료한 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 상호간에 동시이행의 관계가 있다고 하더라도 임차인이 동시이행 항변권에 기인하여 임차목적물을 사용 수익한 경우에 있어서는 임차인이 임차 목적물의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이득은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한도에 있어서는 부당이득으로서 이를 임대인에게 반환할 의무가 있다 할 것(대법원 1981. 2. 10. 선고 80다1495 판결)이라고 판시하고 있습니다.

  즉, 임차인이 반환받을 보증금이 남아 있어 건물명도를 거부하더라도 임차건물에서 영업을 하는 등 건물을 사용･수익할 경우 임차인은 월차임 상당의 금원을 부당이득 하였으므로 임대인에게 그 부당이득을 반환하여야 합니다.

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3. 손해배상청구권 성립여부

  임차인이 임차건물을 사용･수익할 경우 부당이득이 성립함으로써 임대인은 월차임 상당의 손해를 반환받을 수 있으나, 임차인이 임차건물을 사용･수익하지는 않은 채 건물을 반환하지 않는 경우 문제가 됩니다.

  동시이행항변권은 쌍무계약에 있어서 양 당사자가 행사할 수 있는 정당한 권리이므로 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결)는 것이 판례의 입장인바, 임차인이 임대인의 보증금 미반환으로 인하여 건물의 인도를 거부하는 경우 임대인은 임차인에게 월차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.

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4. 검토

  사례의 경우 甲은 乙에게 반환할 보증금이 남아있으므로 동시이행항변권으로 인하여 손해배상을 청구할 수 없고, 乙이 A건물을 사용･수익하고 있지 않으므로 부당이득반환 또한 청구할 수 없습니다.

  사례와 같이 임차인이 임차건물을 사용･수익은 하지 않고 건물의 인도만을 거부하고 있다면 임대인은 보증금반환 의무를 이행하거나 최소한 이행의 제공을 하여야 합니다. 이미 갈등이 발생한 상황에서 월차임상당의 담보가 되는 보증금을 먼저 반환한다는 것이 쉽지 않은 것이 현실인데요, 그래서 많이 이용하는 방법이 ‘공탁’입니다. 이에 관하여는 다음 이야기에서 이어 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.