집행력 있는 인도공증증서

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명도닷컴 정민경 변호사

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  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 오늘은 2013. 5. 28. 신설된 건물, 토지, 특정동산의 인도 등에 관한 공증에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]

   甲은 A건물의 소유자이고, 乙과 A건물에 대한 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약이 만료되기 3개월 전, 甲은 丙과 A건물에 관하여 매매계약을 체결하였고, 동시에 乙에게 계약갱신거절의 의사를 통지하였으며, 乙도 이에 동의하였습니다. 甲은 임대차계약이 만료된 후에도 乙이 이사를 나가지 않을 것이 걱정되지만 乙과의 관계가 불편해질 것을 우려하고 있습니다. 이 경우 어떤 방법이 있을까요? 

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1. 제소전화해

   제소전화해는 소송을 제기하기에 앞서 당사자 간에 합의하여 법원에 화해를 신청하는 절차로, 화해가 성립되면 확정판결과 동일한 효력을 갖게 됩니다. 

   다만, 명도이야기에 언급했던 것과 같이 제소전화해를 신청 후 지정되는 화해기일에 당사자 중 1인이 화해내용에 동의하지 않을 경우 화해가 성립하지 않고, 무엇보다 현실에서 제소전화해신청서를 제출하고 화해기일이 지정되는데 3개월 이상의 시간이 소요된다는 점에서 임대차계약의 만료가 3개월 남은 시점에서 제소전화해를 신청하는 것은 실효성이 없다할 것입니다.

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2. 인도공증증서

   공증은 특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 행위를 의미하고, 공증인은 공증인법 제2조가 정하는 공증에 관한 직무를 수행할 수 있도록 법무부장관으로부터 제11조에 따라 임명을 받은 사람을 의미합니다(공증인법 제1조의 2).

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  공증인법 제2조에서 공증인은 법률행위나 그 밖에 사권에 관한 사실에 대한 공정증서의 작성, 사서증서 또는 전자문서 등에 대한 인증, 이 법과 그 밖의 법령에서 공증인이 취급하도록 정한 사무를 처리하는 것을 직무로 하고, 동 직무에 관하여 공무원의 지위를 가지는 것으로 본다고 정하고 있습니다.

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   공증인법이 정하는 공증인이 작성한 공정증서 중, 법정요건을 갖추어 집행력이 인정되는, 강제집행을 할 수 있는 증서를 집행증서라고 합니다. 여기서 말하는 법정요건은 공증인법 제56조의 2 제1항에서 정하고 요건을 의미하는바, 어음･수표의 공증에서 어음･수표의 발행인과 수취인, 양도인과 양수인 또는 그 대리인의 촉탁으로 강제집행을 인낙한다는 취지를 적는 것을 의미합니다.

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   즉, 본래 집행증서는 어음･수표의 공정증서만이 가능하였으나, 2013. 5. 28. 공증인법이 개정되면서 제56조의 3에서 건물, 토지, 특정동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있도록 하였습니다.

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   다만, ① 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 하고, ② 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어야 하고, ③ 자기대리나 쌍방대리가 불가능하며, ④ 공정증서를 작성한 날부터 7일(건물이나 토지의 인도 또는 반환에 관한 공정증서인 경우에는 1개월)이 지나지 아니하면 집행문을 부여할 수 없다는 요건을 추가하여 그 남용을 방지하고 있습니다.

 
3. 인도공증증서의 한계

   공증인법 제56조의 3이 정하는 건물, 토지, 특정동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 공정증서에 관한 규정에 의하면, 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결할 당시에는 공정증서를 작성할 수 없고, 임대차기간이 만료되기 6개월 이내에만 작성되어야 하므로 임대차계약 갱신여부에 관하여 의견이 다를 경우 작성 자체가 불가능한 경우가 대부분이고, 보증금이 남아있는 경우 이에 동의할 임차인은 매우 적을 것입니다.

   나아가 부동산인도의 특성상 점유가 변경된 경우 승계집행문부여의 가능여부가 문제될 수 있습니다. 제소전화해조서에 기한 승계집행문 부여의 경우에도 채권적 청구권에 기한 화해라는 이유로 그 승계를 인정하지 않고 있는 판례의 입장에 비추어 보았을 때, 승계집행문을 부여받는 것을 어려울 것으로 예상됩니다.

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   또, 집행증서는 기판력이 없어 유･무효가 문제되는 경우가 많고, 청구이의의 소나 기판력을 얻기 위한 확인 또는 이행의 소를 제기할 수 있어 집행증서를 권원으로 하는 강제집행에는 다툼이 많을 수밖에 없습니다.

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   결국 집행증서의 특성상 한계를 고려한다고 하더라도 인도공증증서는 그 작성기한을 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내로 한정함으로써 현실적인 한계를 더욱 가중하였다할 것입니다.

4. 검토

   분쟁이 많은 부동산 인도 등에 있어서 집행력을 부여하는 인도공증증서는 분쟁을 사전에 방지하고, 제소전화해의 한계를 보완한다는 점에서 의의가 있지만, 현실에서 어음･수표에 관한 공정증서를 통한 불공정한 집행과 제소전화해에서 발생하는 경제적 강자의 권리남용 등이 문제로 대두되고 있다는 점에서 다소 조심스럽게 접근할 필요가 있다고 봅니다. 부동산의 경우, 관련 법규가 보완된다고 하더라도 경제력이 많은 영향을 미치고, 그 영향은 생계에 직결된다는 점에서 더욱 그러합니다.