일체화된 집합건물의 경매(2)

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명도닷컴 정민경 변호사

안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 일체화된 집합건물에 관한 판례의 입장을 살펴보았는데요, 이번 이야기에서는 판례의 입장이 실무상 야기하는 문제점에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.
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3. 실무상 문제점

   판례는 구조상･이용상 독립성이 없는 경우에는 구분소유적 공유관계도 성립할 수 없다(대법원 2014. 02. 27. 선고 2011다42430 판결)고 판시함으로써 집합건물로 등기되었으나 실제로 구조상･이용상 독립성이 없는 건물에 설정된 근저당권은 무효이고 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정은 위법하다(대법원 2008. 09. 11.자 2008마696 결정)는 입장을 고수하고 있습니다.​

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   이 경​우 이미 설정된 근저당권자에게는 엄청난 손해가 아닐 수 없습니다. ① 집합건물이었으나 이후에 건물의 일부가 된 경우 합병등기가 가능한지 여부에 관하여는 관련 규정이 존재하지 않고 판례 또한 이를 무효인 근저당권으로 판단하고 있어 근저당권자에 대한 실질적인 구제방법이 존재하지 않습니다.  ​

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   또, 현실에서 상가건물의 경우 영업을 위해 구조를 변경하는 경우가 많고, ② 판례에서 말하는 구조의 변경이 일시적인 것인지 복원이 용이한 것이지 여부를 판단하는 기준이 무엇인지 모호하여 일단 경매를 신청하고 법원이 판단할 때까지 기다릴 수밖에 없게 됩니다.​ ​  

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 ③ 채권자 입장에서 건물 내부를 상세히 확인하기 어렵고, ④ 집합건물과 건물의 일부(지분)는 사회･경제적 가치가 다르므로 채권자의 채권보전이라는 담보권의 목적을 달성하기 어렵습니다.

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4. 검토

   우리 법은 부동산의 권리에 관한 내용은 등기로 공시하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

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   즉, 특정 건물이 집합건물인지 여부는 등기를 통해 공시되고 있고, 독립된 부동산으로서의 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 참조)는 판례 입장에 비추어 보았을 때, 그 건물이 멸실되지 않는 한 집합건물의 등기를 무효로 할 정도에 이르지는 않는다고 할 것입니다.

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   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다)은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 집합건물등기와 집합건축물관리대장을 통해 측량하여 구분할 수 있고, 이를 통해 언제든지 독립하여 사용할 수 있다면 판례가 말하는 구조상･이용상 독립되어 있지 않다고 하여 구분소유권을 상실한다고 보기는 어렵다고 봅니다.

   또, 토지의 경우 그 경계가 명확하지 않아도 등기, 대장을 통한 측량으로 그 소유권을 명확히 하고 있다는 점에서 건물이라고 달리 볼 이유가 없다할 것입니다. 더욱이 건물은 합병등기 절차에 관한 규정이 없고, 등기를 신뢰하고 법률행위를 한 이해관계인을 보호할 다른 방법이 없다는 점에서 이들을 보호할 필요성이 있다할 것입니다.

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   이와 같은 해석이 일물일권주의의 예외라는 점이나 집합건물법상 구분소유권의 정의에 반하지 않는가에 대한 의문이 있을 수 있지만, 사회･경제적 필요성에 의해 등기를 통해 그 소유권이 인정된다는 점에서 일물일권주의의 한 형태라고 볼 수 있고, 집합건물법상 구분소유가 ‘독립한 건물로서 사용될 수 있을 때’로 규정되어 있어 반드시 그 경계가 존재할 것을 요건으로 하지는 않는다는 점에서 그 의문을 피해갈 수 있지 않을까 조심스레 생각해봅니다.

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   무엇보다 부동산의 공시방법이 ‘등기’라는 점에서 그 공시방법을 신뢰한 이해관계인을 보호할 필요성이 더 크지 않을까 생각합니다.