일체화된 집합건물의 경매(1)

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명도닷컴 정민경 변호사

   안녕하세요.  명도닷컴의 정민경변호사입니다. 집합건물이 증가하고 이에 관한 분쟁이 증가함에 따라 집합건물이 경매의 목적물이 되는 경우가 많습니다. 그러나 상가건물의 경우 영업의 목적에 따라 집합건물을 하나의 건물로 합하여 사용하는 경우가 발생하곤 하는데요, 등기상 집합건물이나 경매절차에서 그 실질이 집합건물이 아니라는 사실이 밝혀진 경우 동 건물에 대한 경매는 유효할까요? 이번 이야기에서는 일체화된 집합건물의 경매에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]

   甲은 101호부터 105호까지 구분등기된 상가를 매수하면서 각 호수에 A은행을 근저당권자로 하는 근저당권을 설정하였습니다. 이후 A은행은 동 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였고, 경매절차 중 현황조사 및 감정평가 과정에서 101호부터 105호까지 구분경계 없이 사용되고 있다는 사실이 밝혀졌습니다. 甲은 이를 근거로 경매개시결정에 대한 이의신청을 하였습니다. 甲의 신청은 받아들여 질 수 있을까요?

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1. 구분소유권의 성립요건

   하나의 물건 위에는 내용상 병존할 수 없는 물권은 하나만 성립할 수 있다는 일물일권주의를 원칙으로 함에 따라 하나의 물권의 객체는 하나의 독립한 물건이어야 합니다. 판례는 독립한 건물에 관하여 최소한의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다19156 판결)고 판시하고 있습니다.

   그러나 사회적 필요성에 의해 하나의 건물을 구분하여 소유하는 경우가 발생하고, 민법 제215조도 건물의 구분소유가 가능하다는 전제로 규정되어 있다는 점에서 우리 법은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다)를 제정하여 집합건물에 대한 소유권, 즉 구분소유권에 관하여 자세히 정하고 있습니다.

   집합건물법에 따르면 ① 1동의 건물이 존재하고, ② 구조상 독립하고, ③ 독립적으로 이용할 수 있고, ④ 공용부분이 아니어야 하며, ⑤ 구분행위가 존재하는 경우 구분소유권이 성립합니다.

2. 판례의 집합건물 판단 기준

   판례는 구조상, 이용상 독립성이 없는 경우 구분소유권을 인정하지 않고 있습니다. 상가건물에서 각 점포의 경계나 특정을 위한 칸막이나 차단시설 등이 설치되어 있지 않고 페인트로 선을 그어 표시한 경우(대법원 1995. 06. 09. 선고 94다40239 판결), 구분소유적 공유관계 특약이 있더라도 구조상･이용상 독립성이 없는 경우(대법원 2014. 02. 27. 선고 2011다42430 판결) 등 등기나 대장의 내용과 관계없이 실질적으로 독립성이 상실된 경우 구분소유권이 인정되지 않습니다.

  구분소유권의 성립요건으로 집합건축물대장등록이 필요한지 여부에 관하여 논란이 있었으나, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결로 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적･물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다고 함으로써 대장에 등록여부와 구분소유권의 성립여부는 관계가 없다고 판시하였습니다.

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3. 일체화된 구분점포의 경매신청

   구분소유권 인정여부에 관한 판례의 입장을 정리해보면, 등기나 대장에 집합건축물로 등재되었는지 여부와 관계없이 건물의 실체가 구조상, 이용상 독립된 경우에 한하여 구분소유권을 인정한다는 것입니다. 이것은 구분점포에서 특히 문제됩니다.

    집합건물법 제1조의2는 상가건물의 구분소유에 관하여 특별히 규정하면서 구분점포의 용도, 면적을 제한하고, 경계를 표시하는 것을 요건으로 하여 구분소유권을 인정하고 있습니다. 현실에서 구분점포는 영업목적에 따라 그 경계를 변형하는 경우가 많아 구분점포에 대한 경매가 개시된 경우, 판례는 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다고 하여 구조상･이용상 독립성 및 복원의 용이성 등까지 고려하여 경매신청의 가능여부를 판단하고 있습니다.

  실무에서 이러한 판례의 입장으로 인하여 채권자가 경매를 신청하면 채권자로 하여금 구조상･이용상 독립성과 복원의 용이성 여부를 보정할 것을 명하곤 하여 이를 소명하는 것에 어려움을 겪곤 합니다. 오늘 살펴본 판례가 가져오는 실무상 문제점에 관하여 다음 이야기에 나누어 보도록 하겠습니다.