임대차계약과 당사자의 사망

정민경 변호사

안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 임대차계약과 관련하여 임차인이 사망한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부에 관한 질문을 종종 받곤 합니다. 이번 이야기에서는 임대차계약을 체결한 후 당사자가 사망한 경우에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

1. 상속과 포괄적 권리의무의 승계

민법 제1005조 본문에서 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 규정하고 있습니다. 여기서 피상속인은 사망한 사람을 의미하고, 상속인은 피상속인으로부터 권리의무를 승계 받는 사람을 의미합니다.

상속은 피상속인의 사망으로 인하여 개시됩니다(민법 제997조). 즉, 피상속인이 사망한 즉시 상속이 개시되어 법률이 정한 상속 순위에 따라 상속되고, 상속인들 간에 상속재산의 분할에 관하여 협의하거나 상속인들이 피상속인의 사망을 안날로부터 3개월 이내에 상속포기, 한정승인 등의 절차를 밟지 않는 한 그 상속이 확정됩니다.

이 때, 상속인들은 피상속인이 법률상 가지고 있던 모든 권리와 의무를 그대로 물려받게 됩니다. 즉, 피상속인이 임대인이었다면 상속인들이 공동으로 임대인의 지위를 가지게 되고, 임차인이었다면 상속인들은 공동으로 임차인의 지위를 가지게 됩니다.

2. 임대인의 사망

임대인이 사망한 경우 임대인의 지위는 임대인의 상속인들에게 포괄적으로 승계됩니다. 따라서 임대인의 상속인들은 임차인을 상대로 월차임의 지급 등을 청구할 수 있습니다.

임대인이 사망한 것을 이유로 임차인이 임대차계약의 해지를 청구할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다. 민법 제1005조 단서에서 피상속인의 일신에 전속한 권리의무는 승계하지 않는다고 규정하고 있습니다. 일신에 전속한 권리의무는 피상속인만이 이행할 수 있는 권리나 의무만을 의미하는바, 예를 들면 부부의 지위, 전문 화가로서 그림을 그려줄 의무 등이 이에 해당한다할 것입니다.

임대인의 지위는 피상속인만이 이행할 수 있는 권리나 의무라고 보기 어렵다는 점에서 상속인들은 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되고, 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다고 보는 것이 타당합니다. 임대인이 사망하였다는 것을 이유로 상속인들이 임차인에 대하여 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면 임차인의 지위는 매우 불안해진다는 점에서 더욱 그러합니다.

이에 관하여 주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에서 명문으로 규정하고 있습니다.

3. 임차인의 사망

임차인이 사망한 경우 조금 더 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 주택의 경우 상속인이 아닌 동거인이 존재하는 경우 주거생활의 불안정을 가져올 수 있고, 상속인이 동거하지 않는 경우 등 상속인은 거주하지 않는 주택에 대한 월차임을 지급해야 하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 별도로 주택 임차권의 승계에 관한 규정을 통해 주거생활의 안정을 확보하고 있습니다.

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  즉, 상속인이 없는 경우에도 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 동거하고 있었다면 그 사실혼 관계의 동거인이 임차인의 권리와 의무를 상속하고, 나아가 상속인이 있더라도 함께 거주하지 않는 경우에는 함께 거주하는 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하도록 함으로써 실제로 가정공동생활을 하고 있는 자를 보호하고 있습니다.

다만, 사실혼 관계의 동거인이나 상속인들은 피상속인의 사망 1개월 이내에 임차인지위의 승계를 거절할 수 있습니다. 이 경우 반환받을 보증금이 있다면 그 보증금 또한 포기하게 됩니다.

따라서 임차인의 지위를 승계받는 자는 반환받을 보증금이 존재하는지 여부를 확인하여야 하며, 임대인은 임대차계약 기간이 만료되더라도 임차인의 지위를 승계한 자가 누구인지를 확인한 후에나 보증금을 반환하여야 할 것입니다. 만약 누가 임차인의 지위를 승계하였는지 알 수 없다면 법원에 공탁을 함으로써 보증금반환의무에서 벗어날 수 있습니다.

4. 결론

주택임대차보호법상 주택 임차권의 승계에 관한 규정은 주거생활의 안정을 목적으로 한 것으로 상가건물임대차보호법에는 별도의 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 상가건물의 경우 민법의 규정에 따라 임대인, 임차인의 각 상속인들이 그 지위를 승계한다할 것입니다.

임대차계약에 관하여 당사자의 사망은 해지사유로 규정되지 않고 있어 임대인이든 임차인이든 당사자의 ‘사망’을 원인으로 임대차계약을 해지하는 것은 어렵습니다. 다만, 주택임대차보호법에서 주거안정 보호를 위한 규정을 특별히 정하고 있는바, 상속인들(주택의 경우 동거인 포함)은 피상속인의 지위를 명확히 확인하여 권리를 행사할 필요가 있습니다.