임대인의 권리금회수방해와 손해배상_사실관계편
(서울서부지방법원 2015가합37405 판결)

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 안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다.   2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 권리금에 관한 규정이 신설되었고, 약 1년 6개월이 도과한 현재 하급심에서 권리금과 관련된 많은 사건이 다뤄지고 있습니다. 이 중, 가장 논란이 되고 있는 서울서부지방법원 2015가합37405호 판결에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사실관계]
 甲과 乙은 A상가건물을 공유하고 있고, 이에 관하여 丙은 2009. 10. 15.부터 2011. 10. 14.까지 보증금 4,000만 원, 월차임 200만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 2011. 10. 15.부터 2013. 10. 14.까지 월차임 210만 원, 2013. 10. 15.부터 2015. 10. 14.까지 월차임 220만 원으로 각 갱신되었고, 甲과 乙은 2015. 6. 17.경 丙에게 내용증명으로 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사를 통지하였습니다.

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1. 원고의 주장
  원고들은 임대차계약은 2015. 10. 14. 임대기간 만료로 종료되었으므로 丙은 甲과 乙로부터 보증금 4,000만 원을 지급받음과 동시에 甲과 乙에게 A건물을 인도하여야 한다고 청구하면서 임대차계약종료 또는 소유권에 기하여 부동산의 인도를 청구하였습니다.
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2. 피고의 주장
  원고들의 청구에 대하여 丙은 A상가건물에 입주 당시 전임차인에게 지급한 권리금을 회수하기 위해 丁과 권리금 1억 3,000만 원으로 하는 권리양수도계약을 체결하였으나, 甲과 乙이 정당한 사유 없이 협력하지 않았으므로 甲과 乙은 丙에게 손해를 배상하여야 하여야 하고, 이는 건물인도의무와 동시이행관계에 있으므로 丙은 甲과 乙로부터 1억 3,000만 원을 지급받음과 동시에 A건물을 인도하여야 한다고 항변하였습니다.
  즉, 원고들이 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항을 위반하여 피고의 권리금회수방해행위를 하였다고 주장하며 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제3항에 따른 손해배상을 구하는 동시에 이 경우, 원고들의 손해배상의무는 피고의 건물인도의무와 동시이행관계에 있으므로 원고들이 위 손해를 배상할 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있다고 주장하는 것입니다.

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3. 법원의 판단
  법원은 위 인정사실을 바탕으로 2015. 10. 14. 임대기간 만료로 종료되었으므로 피고는 원고들로부터 임차보증금 4,000만 원을 지급받음과 동시에 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하면서 피고의 항변에 관하여 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년으로 원고들에게 갱신요구권을 행사할 수 없으므로 원고들에게 권리금 회수를 방해하지 말아야할 의무가 있었다고 할 수 없어 손해배상책임이 없다고 판단하였습니다.
  한편, 설사 원고들이 손해배상책임을 진다고 하더라도 임차인의 건물인도의무와 임대인의 손해배상의무는 이행상 견련관계가 있다고 보기 어려우므로 피고의 동시이행항변은 이유가 없다고 판단하였습니다.

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4. 판단의 쟁점
  위 판단은 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항의 권리금회수기회보호에 관한 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다는 해석을 전제로 하였는바, 그 해석이 타당한지 여부가 문제됩니다.
  더불어 권리금회수 방해행위가 인정되는 경우 임차인의 임대인에 대한 손해배상의무가 임차인의 건물인도의무와 동시이행관계가 있는지 여부가 동 판단의 핵심쟁점이라 할 수 있습니다.
  이에 관하여 다음 이야기에서 검토의견으로 정리해 보고자 합니다.