주택임대차보호법상 최단임대차기간과 묵시적 갱신

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  법무법인 명도, 정민경 변호사입니다. 주택 임대차계약 기간을 2년 미만으로 정한 경우, 임대인은 2년 보다 짧은 기간을 주장할 수 없는 반면에 임차인은 짧은 기간의 유효함을 주장할 수 있는데요, 동 규정이 묵시적 갱신과 혼합된 경우 해석에 문제가 발생할 수 있습니다. 이번 이야기에서는 최단임대차기간에 관한 규정에 따른 임차인의 권리에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.
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[사례]
甲은 A아파트의 소유자로, 乙과 A아파트에 관하여 2014. 11. 1.부터 2015. 10. 31.까지 기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 시간이 흘러 甲은 2016. 9.경 乙에게 갱신거절의사를 통고하며 2016. 10. 31.에 이사를 나가줄 것을 요청하였습니다. 그러자 乙은 2015. 11. 1. 묵시적으로 갱신되었다고 주장하면 임대차계약은 2017. 10. 31.에 만료된다고 주장하였습니다. 이에 甲은 乙을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 甲은 A아파트를 인도받을 수 있을까요?

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1. 주택임대차보호법 제4조 제1항
주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장하는 것을 목적으로 제정된 법으로, 사회적·경제적 약자인 임차인이 임대인의 요구로 잦은 이사의 위험에 노출되는 것을 방지하기 위해 적어도 2년 동안은 한 장소에서 주거생활을 영위할 수 있도록 강제하고 있습니다. 

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주택임대차보호법 제4조 제1항
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
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  위 규정을 뜯어보면, 본문에서 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하고 있습니다. 즉, 임대차계약을 체결하면서 그 기간을 구체적으로 특정하지 않았거나 12개월, 18개월 등과 같이 2년 미만으로 짧은 기간 동안만 임차하기로 당사자 간에 합의하였다고 하더라도 그 임대차기간은 2년이 됩니다.
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  따라서 임대인은 12개월, 18개월 등 2년보다 짧은 기간이 만료되었다고 하더라도 임차인에게 이사 나갈 것을 요구할 수 없습니다.   다만, 위 규정의 단서에서 임차인은 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정하고 있는바, 임차인은 12개월, 18개월 등 2년보다 짧은 기간이 만료되면 그 약정이 유효함을 전제로 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

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  즉, 임차인은 자신의 의사에 따라 약정한 짧은 기간이든 주택임대차보호법이 규정하는 2년이든 선택하여 주장할 수 있지만 임대인은 2년의 임대차기간만을 주장할 수 있습니다. 이것이 주택임대차보호법이 임대인을 강제하는 ‘편면적 강행규정’임을 드러내는 단적인 예라 할 수 있습니다.
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2. 묵시적 갱신
  주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됨을 정하고 있습니다.
  묵시적으로 갱신되는 경우 동조 제2항에 따라 임대차기간은 2년이 되는 바, 임대인은 처음의 임대차기간이 만료된 다음 날부터 2년의 기간을 보장해 주어야 합니다.
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3. 최단기간 만료와 묵시적 갱신
  이미 2년의 기간이 보장된 상황에서 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서를 근거로 주택임대차계약이 정하는 최단기간보다 짧은 기간이 도과된 시점에 묵시적 갱신이 이루어졌다고 주장할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
  이에 관하여 판례는 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항 , 제4조 제1항 에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결)고 판시함으로써 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따른 임차인의 권리행사 범위를 한정하고 있습니다.
  규정에 따르더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 2년을 최단기간으로 간주하고 있어 이보다 짧은 기간의 임대차기간은 강제로 2년의 기간으로 계약이 성립되는 것이고, 동조 제1항 단서는 임차인의 권리를 예외적으로 인정하는 것입니다.
  따라서 당사자 간 합의한 짧은 기간이 도과하였다고 하더라도 묵시적으로 갱신된 것이 아니라 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 2년으로 성립된 임대차계약이 존속한 것이라 해석됩니다.

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4. 결론
  임차인이 2년 보다 짧은 기간을 선택할 수 있는 권리를 그 짧은 기간이 지난 후까지 확대하여 보장할 경우, 임대인은 임차인과 체결한 임대차계약이 언제 만료되는지 알 수 없는 불안한 지위에 놓이게 되므로 판례의 해석은 타당하다고 봅니다.
  주택임대차보호법은 민법의 특별법으로서 예외적으로 임차인을 보호하고 있는 법률이라는 점에서 더욱 그러합니다.
  따라서 사례의 乙은 甲과 체결한 임대차기간인 2015. 10. 31.이 도과하여 2년의 임대차기간을 보장받은 이상 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서를 주장할 수 없는바, 乙은 甲에게 A아파트를 인도하여야 합니다.