안녕하세요. 법무법인 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 임대차와 사용대차를 구별해 보았는데요, 지난 사례에 이어 사용대차는 언제 종료되고, 종료된 경우 차주는 대주에게 어떠한 권리와 의무를 가지는지에 관하여 이야기를 나누어 보겠습니다. [지난사례] 甲은 2002. 3.경 乙과 혼인하였다가 2010. 5.경 이혼하였습니다. 당시 甲은 부산에 A아파트를 소유하고 있었으나, 직장으로 인해 서울에 거주하고 있었고, 乙은 마땅히 거주할 곳이 없었습니다. 이에 甲은 乙에게 한 동안 A아파트에 거주하도록 하였습니다. 시간이 지나 2016. 6.경 甲은 연로하신 부모님을 모시게 되었고, 乙에게 이사해줄 것을 요청하였습니다. 乙은 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신을 주장하며 이를 거부하였고, 이에 甲은 명도소송을 제기하였습니다. 민법 제610조(차주의 사용, 수익권) ① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. ② 차주는 대주의 승낙이 없으면 제 삼자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다. ③ 차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다. 민법 제613조(차용물의 반환시기) ① 차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다. ② 시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 그러나 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 민법 제614조(차주의 사망, 파산과 해지) 차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다. 사용대차는 당사자 간의 약정이 있다면 그 기간이 도래한 때, 시기의 약정이 없다면 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익을 종료한 때, 대주는 사용·수익에 족한 기간이 경과한 때에는 언제든지 해지할 수 있습니다. 또, 차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에 대주는 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 판례는 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용대차에 있어서는, 당해 토지의 사용수익의 필요는 당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것이고, 이는 특별한 사정이 없는 한 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되는 것이 아니어서 그로 인하여 곧바로 계약의 목적을 달성하게 되는 것은 아니라고 봄이 통상의 의사해석에도 합치되므로, 이러한 경우에는 민법 제614조의 규정에 불구하고 대주가 차주의 사망사실을 사유로 들어 사용대차계약을 해지할 수는 없다(대법원 1993. 11. 26. 선고 93다36806 판결)고 판시함으로써 건물 소유 목적의 사용대차의 경우에는 그 예외를 인정하고 있습니다. 차주가 스스로 목적물을 반환한다면 아무런 문제가 발생하지 않을 것이고, 결국 대주가 해지할 수 있는 사용·수익에 족한 기간이 언제인지가 문제가 될 것입니다. 2. 사용·수익에 족한 기간 사용·수익에 족한 기간이라는 표현은 상당히 추상적이어서 결국 구체적 사안에 따라 달리 평가될 수밖에 없습니다. 판례도 민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에도 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는 것인바, 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이라고 판시함으로써 사안에 따라 구체적 타당성을 고려하도록 하고 있습니다. 다만, 오래된 판례이기는 하나, 사용대차에 있어 기간의 약정도 없고 계약에서 사용목적도 정하지 않은 경우, 대주는 언제든지 그 반환을 청구할 수 있다고 해석한 판례도 존재합니다(대법원 1978. 11. 28. 선고 78사13 판결 참조). 이런 판례의 태도에 비추어 보았을 때, 건물을 소유할 목적으로 토지를 사용대차 한 경우를 제외하고는 사례와 같이 기간도 사용목적도 정하지 않은 사용대차의 경우 甲은 언제든지 해지할 수 있다고 볼 수 있습니다. 3. 차주의 의무 대주는 차주에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으나, 그 의무는 임대인의 의무에 이르지 않고 단지 차주가 정당하게 사용하는 것을 방해하지 않는 소극적 의무에 그칩니다. 이는 무상이기 때문이고, 그로 인해 대주보다는 차주의 의무가 상대적으로 무겁습니다. 민법 제202조(점유자의 회복자에 대한 책임) 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점윶아는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.
민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
민법 제611조 제1항 차주는 차용물의 통장의 필요비를 부담한다.
민법 제615조 본문 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.
차주는 목적물을 점유하는 자이므로 민법 제202조가 정하는 점유자의 회복자에 대한 책임이 적용되고, 선량한 관리자의 주의로 차용물을 보관하여야 할 의무를 집니다. 또, 차용물의 통상의 필요비를 부담하고, 사용대차 종료시 원상회복하여 목적물을 반환하여야 합니다. 민법 제203조(점유자의 상환청구권)
① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
4. 차주의 권리 차주는 목적물을 사용·수익할 권리가 있고, 원상회복시 부속물을 철거할 수 있으며, 유익비의 상환을 청구할 수 있습니다. 5. 사례의 검토 사례의 乙은 차주에 해당하고, 사용대차계약 당시 사용목적이나 기간에 관하여 별도의 약정이 없었으므로 대주인 甲의 목적물 반환 청구를 거절할 수 없습니다. 다만, 乙이 A아파트에 유익비를 지출하였다면 그 비용을 청구할 수 있습니다. 오늘날, 사용대차가 체결되는 경우는 흔치 않습니다. 그럼에도 종종 사용대차 관계가 문제되고, 항상 다루는 임대차와 큰 차이가 있으므로 이에 대한 권리관계를 잘 알아둘 필요가 있다할 것입니다.
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작성일 : 2017.01.09