임대차와 사용대차의 구별

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  안녕하세요. 법무법인 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 친족이나 지인이 연관되어 있는 경우 별도의 임대차계약을 체결하지 않고 부동산을 사용하게 하였다가 시간이 흘러 종종 분쟁이 발생하곤 합니다. 이 경우 부동산을 무상으로 사용하게 한 행위가 임대차인지 사용대차인지 문제가 됩니다.

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[사례]
甲은 2002. 3.경 乙과 혼인하였다가 2010. 5.경 이혼하였습니다. 당시 甲은 부산에 A아파트를 소유하고 있었으나, 직장으로 인해 서울에 거주하고 있었고, 乙은 마땅히 거주할 곳이 없었습니다. 이에 甲은 乙에게 한 동안 A아파트에 거주하도록 하였습니다. 시간이 지나 2016. 6.경 甲은 연로하신 부모님을 모시게 되었고, 乙에게 이사해줄 것을 요청하였습니다. 乙은 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신을 주장하며 이를 거부하였고, 이에 甲은 명도소송을 제기하였습니다.

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1. 쟁점의 정리
  주택임대차보호법은 주거용 건물의 ‘임대차’에 관하여 적용하는 법률로, 乙은 甲과 체결된 계약이 ‘임대차계약’임을 전제로 묵시적 갱신을 주장하고 있습니다. 그러나 임대차가 성립하기 위해서는 ‘차임 지급의 약정’이 필요합니다. 甲은 乙에게 무상으로 A아파트를 사용하도록 하였으므로 이는 ‘사용대차’에 해당합니다. 사용대차의 차주인 乙이 대주인 甲에게 무엇을 주장할 수 있는지에 관하여 논의하기 전에 임대차와 사용대차의 차이에 관하여 이야기를 나누어 보겠습니다.

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2. 임대차와 사용대차의 비교 

  임대차와 사용대차에 관한 규정을 자세히 보자면 더 많은 차이가 있지만 주요 내용만 보자면 위 표와 같습니다.
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3. 임대차와 사용대차의 구별방법   

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  임대차와 사용대차의 의의에 관한 규정을 보면, 임대차와 사용대차를 구별하는 방법은 목적물 사용의 대가가 있는지 없는지 여부입니다. 즉, 목적물을 사용하는 것이 유상이면 임대차, 무상이면 사용대차입니다. 

민법 제609조(사용대차의 의의) 사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

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민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

  사례의 경우 甲은 乙에게 A아파트를 사용·수익하게 하면서 乙로부터 어떠한 차임도 지급받기로 약정하지 않았으므로 이는 ‘사용대차’에 해당합니다.
  다음 이야기에서는 기간의 약정이 없는 사용대차의 종료와 차주인 乙이 주장할 수 있는 권리에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.