안녕하세요. 대한민국 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 환산보증금을 초과하는 상가건물임차인도 상가건물임대차보호법 제10조가 정하는 계약갱신 요구권을 행사할 수 있게 되었는데요, 그 적용범위가 제10조의 제1항, 제2항, 제3항 본문으로 제한되면서 그 해석이 문제가 됩니다. 이번 이야기에서는 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인의 갱신요구권 행사 기간과 해석에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

[사례]

甲은 서울소재 A상가의 소유자이고, 乙은 A상가에 관하여 2011. 10. 1.부터 2012. 9. 30.까지 보증금 2억 원, 월차임 500만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이 계약은 묵시적으로 갱신되어 오다가 2016. 10. 10. 甲은 乙에게 임대차계약 해지의 의사를 통지하였습니다. 그러자 乙은 묵시적으로 갱신되었으므로 2017. 9. 30.까지 임대차계약이 유효하다고 주장하고 있습니다. 甲과 乙이 체결한 임대차계약은 언제 종료될까요?

1. 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차의 갱신요구권 

  2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 갱신요구권에 관한 규정인 동법 제10조 중에서 제1항, 제2항, 제3조 본문이 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차에도 적용된다고 정하고 있습니다. 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항

  임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경      우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

  5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 애부         분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 겨우

       가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계              획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

        나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

        다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

   8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기          어려운 중대한 사유가 있는 경우 

  여기에는 상가건물임대차가 묵시적으로 갱신된 경우를 정하는 동법 제10조 제4항이 빠져있습니다. 따라서 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차가 묵시적으로 갱신되는 경우 상가건물임대차보호법이 아닌 ‘민법’이 적용됩니다.

​상가건물임대차보호법 제10조 제2항

  임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을  포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문

  갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

  즉, 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차는 묵시적으로 갱신되는 경우 1년의 존속기간이 인정되는 것이 아니라 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되고, 민법 제639조에 따라 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다. 

  따라서 임대인이 해지 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지 통고한 경우에는 1월이 경과하면 임대차계약은 해지됩니다. 

상가건물임대차보호법 제10조 제4항

  임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

민법 제639조 제1항

  임대차기간이 만료한 후 임ㅁ차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

민법 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)

   ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있        다.

   ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력        이 생긴다.

       1. 토지, 건물 기타 공장묵에 대하여는 임대인이 해지를 ㅌ오고한 경우에는 6월,              임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월.

        2. 동산에 대하여는 5일

2. 사례의 검토 

  사례의 乙은 상가건물임대차보호법 제10조의 제4항에 따라 1년의 존속기간이 인정된다고 주장하는 것입니다. 그러나 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차의 경우 제10조의 제4항이 적용되지 않으므로 민법 제639조이 적용됩니다. 

  따라서 甲은 乙에게 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 해지통고가 乙 에게 도달하고 6월이 경과하면 해지의 효력이 발생하는바, 사례의 해지통고가 2016. 10. 10. 乙에게 도달하였다고 가정하면 6월 후인 2017. 4. 10. 임대차계약은 종료됩니다. 

  상가건물임대차보호법이 개정되면서 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차의 갱신요구권과 묵시적 갱신에 관하여 유의해야 하는 부분이 부각되고 있는데요, 다음 이야기에서 변형사례를 통해 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.