공동임대인의 채무와 해지통고 

  안녕하세요. 대한민국 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 상속, 증여, 부부 공동소유 등 소유자가 2인 이상인 부동산에 관하여 임대차계약을 체결할 경우 임대인이 2인 이상이 되는 경우가 종종 발생합니다. 공동임대인과의 관계에 있어서 문제가 될 수 있는 해지통고 및 보증금반환채무에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

[사례]

甲과 乙은 A건물을 각 1/2지분으로 공유하는 공동소유자입니다. 甲과 乙은 丙과 A건물에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 乙은 자신의 지분을 丁에게 매도하였습니다. 이후 丁은 丙이 월차임을 지급하지 않았다는 것을 이유로 임대차계약 해지의 의사를 통고하면서 건물명도소송을 제기하였습니다. 위 임대차계약은 해지되었을까요? 한편, 丙은 잔존하는 보증금의 반환을 누구에게 청구할 수 있을까요?

1. 공동임대인의 효력 있는 해지통고

  민법 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  판례는 위 민법 규정을 근거로 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항 의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하고, 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결)고 판시하였습니다.

  즉, 공동임대인 전원이 임차인에게 해지통고를 하여야만 해지의 효력이 발생합니다. 사례에서 丁은 乙의 승계인이고, 甲과 공동임대인의 지위에 있으므로 단독으로 한 해지통고는 그 효력이 없다할 것입니다.

2. 공동임대인의 임대차보증금반환채무의 성질

  민법 제408조는 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 규정하면서, 성질상 가분이 불가능한 경우에 관하여 민법 제409조는 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채무자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  민법 제409조가 정하는 불가분채무에 해당할 경우, 연대채무에 관한 일부 규정이 준용(민법 제411조)되고 그 규정은 아래와 같습니다. 

제413조(연대채무의 내용) 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.

제414조(각 연대채무자에 대한 이행청구) 채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다.

제415조(채무자에 생긴 무효, 취소) 어느 연대채무자에 대한 법률행위의 무효나 취소의 원인은 다른 연대채무자의 채무에 영향을 미치지 아니한다.

제422조(채권자지체의 절대적 효력) 어느 연대채무자에 대한 채권자의 지체는 다른 연대채무자에게도 효력이 있다.

제424조(부담부분의 균등) 연대채무자의 부담부분은 균등한 것으로 추정한다.

제425조(출재채무자의 구상권) ① 어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

②전항의 구상권은 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함한다.

제426조(구상요건으로서의 통지) ① 어느 연대채무자가 다른 연대채무자에게 통지하지 아니하고 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 경우에 다른 연대채무자가 채권자에게 대항할 수 있는 사유가 있었을 때에는 그 부담부분에 한하여 이 사유로 면책행위를 한 연대채무자에게 대항할 수 있고 그 대항사유가 상계인 때에는 상계로 소멸할 채권은 그 연대채무자에게 이전된다.

②어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책되었음을 다른 연대채무자에게 통지하지 아니한 경우에 다른 연대채무자가 선의로 채권자에게 변제 기타 유상의 면책행위를 한 때에는 그 연대채무자는 자기의 면책행위의 유효를 주장할 수 있다.

제427조(상환무자력자의 부담부분) ① 연대채무자 중에 상환할 자력이 없는 자가 있는 때에는 그 채무자의 부담부분은 구상권자 및 다른 자력이 있는 채무자가 그 부담부분에 비례하여 분담한다. 그러나 구상권자에게 과실이 있는 때에는 다른 연대채무자에 대하여 분담을 청구하지 못한다.

②전항의 경우에 상환할 자력이 없는 채무자의 부담부분을 분담할 다른 채무자가 채권자로부터 연대의 면제를 받은 때에는 그 채무자의 분담할 부분은 채권자의 부담으로 한다. 

즉, 임대차보증금반환채무가 불가분채무에 해당한다면 공동임대인 중 1인이 실제로 보증금을 수령하였는지 여부와 관계없이 연대채무자로서 그 의무를 부담하게 됩니다.

  판례는 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결)이라고 판시함으로써 공유자의 임대차보증금반환채무는 성질상 불가분채무라고 해석하고 있습니다.

  따라서 丙은 甲 또는 丁 누구에게나 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 결론

  공유자 모두가 임대인으로 하여 임대차계약을 체결한 경우 공유자는 공동임대인의 지위에 있게 되고, 이 경우 해지 또는 해제의 법률행위는 공유자 모두가 행하여야 합니다.

  한편, 임차인이 있는 건물에 관한 지분을 매수하는 경우 임대인의 지위를 그대로 승계함에 따라 공동임대인의 지위에 있게 되므로 매수인은 임차인으로부터 보증금 전액의 반환을 청구 받을 수 있다는 점을 명심하여야 할 것입니다.