상가건물 임차인의 대항력​

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  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경 변호사입니다. 최근 상가건물 임대차보호법 개정의 소리가 커지고 있는데요, 주된 소리는 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 넓히자는데 있습니다. 2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법도 이러한 소리가 반영되어 있습니다. 이번 이야기에서는 2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법상 넓혀진 임차인의 대항력에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
  甲(임대인)과 乙(임차인)은 서울 소재 A점포에 관하여 2014. 8. 1.부터 2016. 7. 30.까지 보증금 7,000만 원에 월차임 500만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 甲은 2016. 5. 10. 丙에게 A점포를 매도하였습니다. 丙은 乙에게 A점포의 인도를 청구하고 있습니다. 乙은 丙의 인도를 거절할 수 있을까요?

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1. 상가건물 임대차보호법의 적용범위
  상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 상가건물을 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물로 정의하면서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 이를 포함한다고 하면서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법이 적용되지 않음을 정하고 있습니다.
  그러나 2013. 8. 13. 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 동법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2는 환산보증금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 적용한다는 규정이 신설되어 계약갱신요구권이 모든 상가건물 임대차에 적용되기 시작하였고, 2015. 5. 13. 동법 제3조, 제10조의 3 내지 제10조의 8, 제19조까지 그 적용이 확대되어 대항력, 권리금, 차임연체와 해지, 표준계약서에 관한 규정까지 모든 상가건물 임대차에 적용하도록 하였습니다.

  다만, 2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법의 부칙 제2조에 따라 제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행되는 2015. 5. 13. 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되도록 하였습니다.

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2. 임차인의 대항력
  상가건물 임대차보호법 제3조는 임차인의 ‘대항력’에 관항 규정하고 있습니다.

  임대차계약은 채권이기 때문에 계약 당사자에게만 효력이 있을 뿐, 제3자에게는 그 효력을 주장할 수 없습니다. 그러나 임차인을 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법은 특별히 요건을 갖춘 경우에 한하여 임차인도 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 그것이 바로 ‘대항력’입니다. 
  즉, 임차인은 등기하지 않아도 건물을 인도 받고 사업자등록을 하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 그 건물을 양수한 양수인에게도 ‘임대차계약의 효력’을 주장할 수 있습니다. 
  이 대항력은 2015. 5. 13. 개정되기 전에는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차계약에 한하여 부여되었습니다. 그러나 2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 2015. 5. 13. 후에 최초로 체결되거나 갱신되는 모든 상가건물 임대차계약의 임차인에게 대항력을 부여하고 있습니다.

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3. 乙의 대항력 존재 여부 
  대통령령으로 정하는 보증금액은 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에서 정하고 있고, 현재 서울은 4억 원으로 정하고 있는바, 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 동법 시행령 제2조 제3항에 따라 위 사례의 환산보증금은 5억 7,000만 원(보증금 7,000만 원 + 월차임 500만 원 × 100)으로 상가건물 임대차보호법의 적용대상에서 제외됩니다.

​  더욱이 사례의 임대차계약은 2014. 8. 1. 최초로 체결되었고, 이후 갱신된 바도 없으므로 부칙이 정하는 2015. 5. 13. 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약에 해당하지 않습니다.
  따라서 乙은 丙에게 대항할 수 없습니다.

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4. 결론
  2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물 임차인에게 대항력을 부여하였다는 점에서 매우 의미 있는 개정이었습니다. 다만, 법률의 특성상 기존의 임대차계약을 체결하였던 임대인에 대한 신뢰를 보호하기 위하여 2015. 5. 13. 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약부터 적용함으로써 사례와 같은 상황이 발생할 수 있게 되었습니다. 따라서 임대인과 임차인 모두 당해 법률이 적용되는지 여부를 정확하게 확인하여 임차인의 대항력 존재 여부를 판단하여야 할 것입니다.