리쌍 건물 사건으로 보는 민법 적용 상가건물임대차계약(2)

  안녕하세요. 대한민국 명도, 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 이번 이야기에서는 지난 이야기에 이어 리쌍 건물 사건에 관한 쟁점 중 법률에 위반되는 당사자 간의 합의의 유효성여부 및 갱신요구권 행사 기간에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

​

​
 

​​

4. 민법 제103조 위반의 합의
  사례에서 甲과 乙은 乙이 기존에 영업을 하던 1층 대신 지하 및 주차장에서 영업을 계속할 수 있도록 하는 내용으로 합의에 이르렀습니다.
  합의 당시 乙이 주차장에서 ‘영업’을 하는 것으로 합의한 것인지, 주차장을 ‘사용’할 수 있도록 합의한 것인지는 정확히 알 수 없지만, 乙이 甲에게 주차장 용도변경에 협조하지 않은 것을 이유로 소송을 제기하였다는 점에서 주차장에서 영업을 하기로 하였다고 추측해볼 수 있을 것 같습니다.
  문제는 주차장이 ‘영업’ 용도로 사용할 수 있는 공간이 아니라는 것입니다. 민법 제103조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효임을 규정하고 있는바, 주차장에서 영업을 하는 행위는 법률에 위반되므로 주차장에서 영업을 하도록 하는 행위는 무효인 법률행위로 해석될 여지가 많습니다.

​

5. 상가건물임대차보호법 제10조 계약갱신요구권 ​

​

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013.8.13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우​


  사실, 乙은 甲에게 주차장 용도변경에 협조할 것을 소송을 청구하였으나, 이는 법률상 불가능한 행위이고, 무엇보다 甲이 용도변경에 협조하지 않는다고 하더라도 乙은 실제로 주차장에서 영업을 지속하고 있으며, 무엇보다 이행강제금은 소유자인 甲에게 부과되는 이상 乙에게 발생하는 실질적인 손해는 존재하지 않는다 할 것입니다.
  상가건물임대차보호법은 환산보증금액이 일정액 미만인 경우에만 적용되는 법률입니다. 그러나 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 상가건물에 관한 임대차계약의 경우 환산보증금액이 일정액을 초과하더라도 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2 조항이 적용되도록 상가건물임대차보호법이 개정되었습니다. 이에 관하여 지난 명도이야기 상가건물임대차계약의 갱신요구와 묵시적 갱신편에서 자세히 다루어 보았습니다.
  이 사건 임대차계약의 경우 환상보증금액을 초과하는 임대차계약이나, 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법 시행 이후에 甲과 乙이 지하 및 주차장에 관한 임대차계약을 체결하였으므로 乙은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
  상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인인 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 정하고 있습니다. 소송내용을 정확히 확인할 수 없는 상태에서 판단하기는 어렵지만, 판결에 따르면 乙이 소송 과정에서 변론 또는 소송외적으로 임대차기간 종료 1개월 전까지 갱신요구를 하지 않았기 때문에 甲의 명도소송에서 패소하게 된 것으로 보입니다.
  만약 甲이 반소로 명도소송을 제기하지 않고 乙의 청구에 대하여만 다투었다면 명도이야기 상가건물임대차계약의 묵시적 갱신과 기간의 약정없는 임대차편에서 언급한 것과 가티 묵시적 갱신이 되어 민법이 적용되었을 여지가 많습니다.