리쌍 건물 사건으로 보는

민법 적용 상가건물임대차계약(1)

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  안녕하세요. 명도닷컴의 정민경변호사입니다. 최근 리쌍 소유 건물의 임차인 `우장창창` 곱창집에 대한 강제집행이 이슈가 되었습니다. 이는 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 보증금액의 임대차(이하 `민법적용 상가건물임대차계약`이라 합니다)의 경우에도 계약갱신요구권이 인정되었다는 것과 관련이 있는데요. 이번 이야기에서는 리쌍 건물 사건을 바탕으로 민법 적용 상가건물임대차계약에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

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[사례]
  2010. 乙은 A건물 1층을 보증금 4천만 원, 월차임 300만 원으로 2년간 임차하여 영업을 시작하였습니다. 이후 2012.경 A건물은 甲으로 소유권이 변경되었습니다. 甲은 임대차계약기간 만료를 원인으로 명도를 요청하였으나, 乙은 전 소유자가 5년간 임대차계약을 해 줄 것을 구두로 약정하였다고 주장하며 명도를 거부하였습니다. 이후 갈등이 지속되다가 2013. 9.경 甲은 乙에게 보증금 외로 1억 8천만 원을 지급하여 주고, 乙이 2년간 지하 및 주차장에서 영업을 계속할 수 있도록 하는 것으로 합의하였습니다. 이후 乙이 주차장에 설치한 천막이 불법이라는 이유로 시정명령을 받게 되었고, 乙은 甲이 계약을 이행하지 않는다며 소송을 제기하였고, 이에 甲은 乙이 불법행위를 하였으므로 부동산을 인도하여야 한다며 반소하였습니다. 이 소송이 진행되던 중 임대차계약기간이 만료되었습니다.

1. 쟁점의 정리
  이 사건의 쟁점을 정리해보자면 ① 乙이 지하에서 영업을 계속할 수 있도록 한 것이 새로운 임대차계약인지, ② 불법 천막을 설치한 행위를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지, ③ 법률에 위반되는 당사자간의 합의가 유효한지, ④ 임대차계약기간 만료로 임대차계약이 종료되는지 여부입니다.
 
2. 새로운 계약인지 여부
 지난 명도이야기 중 ‘상가건물임대차계약의 갱신계약과 재계약’편에서 언급했던 것과 같이 동일한 상가건물에서 임차인이 다시 계약서를 작성한 경우 특별한 사정이 없다면 갱신계약으로 해석될 여지가 많다는 점을 언급하였습니다.
  이 사건의 경우, 甲과 乙은 2013. 9.경 합의하면서 乙이 기존에 사용하던 1층 점포가 아닌 지하 및 주차장에서 영업을 할 수 있도록 하였습니다. 乙은 동일한 상호로 동일한 업종의 영업을 계속하였으나, 집합건물이 아니라고 하더라도 1층과 지하는 임대목적물이 다르고, 영업장이 1층에서 지하로 이전됨에 따라 인테리어 등 새로운 비용이 투자되었고, 보증금, 월차임 등에 큰 변화가 있었다면 새로운 계약으로 해석될 여지가 높습니다.

  즉, 甲이 乙에게 지급한 1억 8천만 원은 1층에 대한 권리금이 포함된 것으로 해석될 수 있고, 더불어 2013. 9.경 지하에 대해 2년간 임대차계약을 체결한 것은 개정된 상가건물임대차보호법이 시행된 2013. 8. 13. 이후에 체결된 계약이므로 2013. 8. 13. 시행된 상가건물임대차보호법 제2조 제3항에 따라 甲과 乙이 체결한 임대차계약의 환상보증금이 3억 원(2012. 5. 23.시행 상가건물임대차보호법 시행령)을 초과하더라도 乙은 5년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

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​상가건물임대차보호법  제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

  ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>

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3. 불법행위에 의한 임대차계약의 해지
  지난 명도이야기 중 ‘임대차계약의 해지사유’편에서 정리했던 것과 같이 임대인과 임차인이 임대차계약 체결당시에 별도로 약정하지 않는 한 법정해지사유가 발생한 경우에 한하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
  즉, 임대인은 별도의 약정이 없는 한, ① 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도한 경우, ② 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, ③ 기간의 약정이 없는 임대차의 경우 언제든지(단, 효력은 해지 통고 후 토지, 건물 기타 공작물은 6월, 동산은 5일 후 발생), ④ 임차인이 파산선고를 받은 경우(기간의 약정이 없는 임대차의 경우와 동일), ⑤ 차임을 2기 이상 연체한 경우(단, 상가건물임대차의 경우 3기)에 한하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
  따라서 이 사건의 경우 甲은 乙이 주차장을 임차하여 불법으로 천막을 설치하여 이에 관하여 시정명령을 받았다고 하더라도 손해배상여부를 별론으로 하고 임대차계약 자체를 해지할 수는 없다할 것입니다. 다만, 일반적으로 임대차계약서에는 임대인의 허락 없이 임차인이 용도외 사용할 경우 임대차계약을 해지할 수 있다는 약정이 존재하므로 약정해지 사유가 될 수는 있습니다.
  그러나 이 사건의 경우 주차장 용도변경에 건물주가 협조하는 것을 내용으로 하는 합의가 있었으므로 乙이 이를 주차장 이외의 용도도 사용한다고 하여 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없을 것으로 보입니다.
  그 동안 명도이야기에서 다루었던 많은 쟁점이 이 사건에서 다루어지고 있는데요, 다음 쟁점에 관하여는 다음 이야기에서 이어가 보겠습니다.