갱신요구한 상가점포임차인의 지위를 이해하는데 도움이 되는 판결이 최근 선고되어 소개한다(필자는 임대인인 피고를 대리하였다).

이해를 돕기 위해  “주거용 임대차계약 갱신요구를 통한 기간연장의 효과(상가건물임대차보호법과의 비교분석)”이라는 제목으로 2020. 8. 6. 발표한 칼럼 내용을 먼저 인용한다. 

임차인의 갱신요구를 통해 주거용 임차인의 임대차기간이 구체적으로 어떻게 보장될 수 있는지에 대한 정확한 이해를 위해 상가건물임대차보호법을 함께 살펴보자. 

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 8호 중략>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

상가건물임대차보호법의 갱신요구권 틀을 차용하고 있어 외견상 비슷해 보이지만, 세부적으로는 많은 차이가 있다.

먼저, 상당한 영업비용이 투자된 상가점포임대차의 특성상 안정적인 영업기간 보장 차원에서 상임법은 10년 기간을 한도로 수차례에 걸쳐 갱신요구할 수 있도록 한 반면, 비용투자가 적은 주거용임대차에 대해서는 추가 2년을 보장하는데 그친다.

또한, 상가점포의 경우 갱신요구를 통해 종전 임대차계약기간과 동일하게 계약이 연장되는데, 예를 들어 최초 임대차계약기간이 3년이었다면 갱신요구를 통해 연장되는 기간은 무조건 3년이다. 주의할 점은, 갱신요구로 기간연장의 효과가 발생하게 되면 임차인이라고 하더라도 중도해지가 불가하다.

 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

반면, 주거용 임대차의 갱신요구에는 임차인에게 중도해지권을 인정하고 있는 점에서 상가임대차와 큰 차이가 있다.

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주거용 임차인은 중도해지권을 통해 상황변동에 따른 대응이 용이할 수 있게 된다. 실질적인 임차인 보호에 큰 도움이 될 수 있다. 갱신요구로 일정기간이 연장되더라도 중도해지권이 없어 임차인 변경을 통한 상가권리금 회수 등 상황변동에 대응이 쉽지 않은 상가임차인의 지위와 크게 대비될 수 있다.  -이상-

아래 판결은, 갱신요구를 통해 2년 기간이 연장되었음에도 불구하고 계약기간 도중에 임의로 ’계약종료되었으니 보증금을 반환하고, 소개한 신규임차인을 거절했으니 손해배상해달라‘는 취지로 임차인이 임대인을 상대로 제기한 임대차보증금반환, 권리금회수방해에 따른 손해배상청구 사건이다. 앞서 본 바와 같은 논리로 판결은, ‘계약갱신요구권 행사를 통해서 2년이 연장된 이상 임차인이라도 임의로 계약종료할 권리는 없고, 신규 임차인 소개를 통한 권리금회수청구도 불가하다’는 취지로 선고되었다. 

서울서부지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가합37676 손해배상(기) 

가. 보증금반환청구에 대한 판단

1) 원고 주장의 요지 

<중략>

2) 판단 

가) 이 사건 임대차계약이 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신되어 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있는지 여부에 대한 판단 

상가임대차법 제10조 제1항3)에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이  임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의  만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리한다(대법원 2010.  6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조). 

위 법리에 의하면, 상가임대차법 제10조 제1항과 같은 조 제4항의 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하므로, 원고가 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 이상 같은 조 제4항의 묵시적 갱신은 적용되지 않고, 위 제4항을 전제로 한 같은 조 제5항도 이 사건에 적용될 수 없다. 따라서 임차인인 원고는 언제든지 임대인인 피고 조00, 피고 조%%에게 계약해지의 통고를 할 수 있다고  볼 수 없다. 

위 기초 사실에 의하면, 원고는 2018. 2. 27. 위 피고 조00, 피고 조%%에게  상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사하였는바, 상가임대차법  제10조 제3항에 의하여 이 사건 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 전 임대차와 동일하게 2년이 되어 2020. 3. 31.까지 갱신되었다. 또한 원고는 2020. 2. 27. 위 피고들에게 다시 계약갱신요구권을 행사하였는바, 이 사건 임대차계약은 2022. 3. 31.까지 갱신되었다고 볼  것이다.

 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

나) 피고 조00, 피고 조%%가 원고가 소개한 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 하면서 원고와 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였는지 여부에 대한 판단 

앞서 든 증거에 의하면, 원고는 2020. 3. 11. 피고 조%%에게 새로운 임차인이  나타났다는 내용의 문자메시지를 보냈고, 피고 조%%은 2020. 3. 16. 원고에게 ’피고들은 원고의 입장을 고려하여 가능하면 원만하게 제3자에게 양도할 수 있도록 협조할 용의가 있다, 원고가 사용하여 온 임차공간의 상태를 전문가와 함께 사전 점검하여 이상  유무를 확인한 후, 문제가 없거나 문제를 원상회복한다면 양도에 협조할 수 있다.‘는  취지로 문자메시지를 보낸 사실은 인정되나, 다른 한편, 피고 조%%이 보낸 2020. 3.  16.자 문자메시지에는 ’원고는 2020. 2. 27. 피고 조%%, 피고 조00에게 각각 문자와  내용증명으로, 상가임대차법 규정을 제시하며 현 임차계약의 갱신을 요구하였고, 이에  따라 현 임대차계약은 자동 갱신된 상태이다. 원고가 임차기간 중에 제3자에게 양도하고자 하는 경우, 법률적 자문에 의하면, 임대인인 위 피고들이 이에 협조할 의무는 없다.‘라는 내용이 기재되어 있는 사실도 인정된다.

결국 피고 조%%, 피고 조00는 이 사건 임대차계약이 갱신된 상태이며 위 피고들이 원고가 신규임차인에게 임차권을 양도하는데 협조할 의무가 없다는 점을 밝히면서 원고가 소개한 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결할 용의가 있다고 한 것에 불과하고, 위 피고들의 의사표시에 원고와 이 사건 임대차계약을 확정적으로 해지하기로 합의하는 의사까지 포함되어 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고가 제출한 증거들만으로는 위 피고들이 원고와 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 

다) 원고에게 갱신된 계약을 해지할 권리가 있는지 여부에 대한 판단 

원고가 2020. 2. 27. 피고 조00, 피고 조%%에게 상가임대차법 제10조 제1항의 계약갱신요구권을 행사하여 그 의사표시가 위 피고들에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 계약갱신요구권은 형성권의 일종이므로 이에 대한 행사로서 당사자 사이에 법률상 효력이 발생한 후에는 특별한 사정이 없는 한 그 철회나 해지는 허용될  수 없는 바, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 피고들이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 원고, 신규임차인과 3자간 계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 피고들이 계약을 위반하였고 따라서 원고에게  계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약을 무효나 취소 처리하거나 해지할 권리가 있다고  인정할 만한 아무런 법률적 근거가 없다. 

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 

라) 소결론  

그렇다면 이 사건 임대차계약은 종료되었다고 볼 수 없으므로 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단 

1) 원고 주장의 요지 

<중갹>

2) 판단 

가) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6 개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’고 규정한다. 

나) 원고가 2020. 3. 11.부터 피고 조00, 피고 조%%에게 신규임차인 천00와의 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 위 피고들과 위 신규임차인 간에 새로운 임대차계약 체결되지 않은 사실은 앞서 본 바와 같다.

그런데 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 2020. 2. 27. 상가임대차법 제10조 제1, 2항에 의하여 2022. 3. 31.까지 갱신되었는바, 원고가 천00를 주선한 시점은 상가임대차법 제10조의4 제1항에서의 ‘임대차기간이 끝나기 6개월  전부터 임대차 종료 시까지’에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다(원고는 갱신되기 전의 이 사건 임대차계약의 종기가 2020. 3. 31.까지이므로 2020. 4. 1.부터 갱신 기간이 시작되기 전에는 언제든지 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 조치를 할 수 있다고 주장하나, 원고가 계약갱신요구권을 행사하여 2020. 3. 31. 임대차기간이 종료하지 않고  2022. 3. 31.까지 연장된 상태에서 원고의 주장과 같이 해석할 수는 없다).