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2019년 9월경 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 다음과 같은 칼럼을 소개한 바 있다.
지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.
부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다.
필자로서는 법리적으로 비교적 명백해 보이는 문제라고 판단되었지만, 실무상으로는 위 부칙 제2조에서 정하는 갱신되는 임대차의 범위를 두고 다소간의 논란이 있었는데, 최근 대법원 판결을 통해 일단락되었다. 결국, 필자의 견해와 같은 결론이었다. 비록 상고기각이지만 판결이유를 기재하지 않는 심리불속행판결이 아니라 판결이유를 자세히 설시하면서도, 상고된지 불과 6개월 남짓만에 대법원 판결로는 이례적으로 빨리 선고된 점이 인상적이었다. 10년 갱신요구권의 적용범위에 관한 광범위한 이해관계를 감안하여 실무상 혼선을 최소화하기 위한 대법원의 배려를 느낄 수 있었다.
대구지방법원 의성지원 2020. 2. 5. 선고 2019가단10882 판결[건물명도(인도)
아래에서 보는 바와 같이 항소심에서 파기됨
1. 인정사실
가. 원고는 1968. 11. 5.경 경북 의성군 (주소 생략)을 지상에 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 방앗간 85.8㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 건축하였다.
나. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 2,500,000원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등의 제조업을 영위하고 있다.
다. 원고와 피고는 2014. 7. 30. 이 사건 임대차계약과 관련하여 차임을 연 3,000,000원으로 증액하고, 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였다.
라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였다. 피고는 같은 날 원고에게 이 사건 건물에서 퇴거할 수 없으니 이 사건 임대차계약을 갱신해 줄 것을 요구하였다.
마. 이후 원고는 수차례에 걸쳐 피고에게 이 사건 건물을 인도할 것을 요구하였으나, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하면서 이 사건 건물의 인도를 거부하였다.
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
임대차기간이 만료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하여야 한다.
나. 피고의 주장
피고는 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 이 사건 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되었다.
3. 판단
1) 위 인정사실에서 살펴본 바와 같이, 2019. 7. 20. 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료된 것은 사실이다.
2) 그러나 위 인정사실에서 살펴본 바와 같이, 피고는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
“임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하던 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가건물 임대차보호법’이라 한다) 제10조 제2항과 달리, 2018. 10. 16. 개정 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가건물 임대차보호법’이라 한다) 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하고 있고, 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정하고 있다.
위 부칙 제2조에 의해 개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 임대차계약뿐만 아니라 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 개정 상가건물 임대차보호법이 적용된다. 따라서 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이루어진 피고의 2019. 4. 6.자 갱신요구에 의해 이 사건 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되었다고 보아야 한다(다만 임대차기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위까지만 연장되었다고 보아야 한다).
이에 대하여 원고는 변론종결 이후 제출된 참고서면을 통해, 개정 상가건물 임대차보호법 시행일 이전에 이미 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 5년의 임대차기간이 초과된 임대차는 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 포함되지 않는다는 주장을 한다. 그러나 ① 위 부칙 제2조는 개정 상가건물 임대차보호법의 적용대상을 ‘갱신되는 임대차’라고 규정하고 있을 뿐이고, ‘개정 상가건물 임대차보호법 시행 당시 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이하인 임대차’라고 규정하고 있지 않은 점, ② 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 개정취지는 ‘상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장함으로써 상가건물 임차인의 안정적 영업을 도모’하는 데에 있는바, 개정 상가건물 임대차보호법 시행 당시 임대차기간이 만료되지 않았다는 점에서 양자 간에 아무런 차이가 없음에도 임대차기간 5년 이하 임대차와 임대차기간 5년 초과 임대차를 구별하여 임대차기간 5년 이하 임대차에만 개정 상가건물 임대차보호법을 적용하는 것은 불합리한 점, ③ 입법자가 상가건물 임대차보호법을 개정하는 과정에서 임대차기간 5년 초과 임대차는 개정 상가건물 임대차보호법의 적용대상에서 제외하자는 논의를 하였음을 인정할 어떠한 근거자료도 찾아볼 수 없는 점 등을 종합하면, 개정 상가건물 임대차보호법 시행 이후 5년의 기간이 경과되지 않은 상태에서 갱신되는 임대차뿐만 아니라 5년의 기간이 경과된 상태에서 갱신되는 임대차도 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 포함된다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
3) 한편 원고는, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없으므로[상가건물 임대차보호법 제10조 제7호 (나)목], 안전사고의 우려가 있는 이 사건 건물에는 임차인의 계약갱신요구권이 인정될 수 없다는 주장을 한다.
그러나 이 사건 건물에 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등으로 인한 안전사고의 우려가 있음을 인정할 별다른 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.
4) 따라서 이 사건 임대차계약이 임대차기간 만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. |
작성일 : 2021.05.12
