상가임차인의 중도해지를 감안한 적절한 매매계약체결방법

2020. 11. 16.자 “상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목의 칼럼을 발표했는데, 부연설명을 이어간다. 

대항력없는 임차인의 경우는 물론이지만, 대법원 판례가 명확치 않은 현재로서는 대항력있는 임차인도 상가점포 소유권변동을 계기로 임대차계약을 중도해지 할 우려가 있다. 때문에, 상가점포 임차인 있는 건물매매계약 체결에 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다. 

임차인의 중도해지가 가능하다고 하면, 기존 임대인은 소유권이전된 이후에도 임차인에 대한 임대차보증금반환 책임을 면하지 못할 수 있다. 아울러, 매수인은 예상했던 임대수익을 기대할 수 없는 결과에 처하게 된다. 

이런 사태를 막기 위해서는 계약체결 이전에 매매과정에서 임차인의 승계의사를 미리 확인해두는 것이 가장 안전할 수 있다. 정확히 확인된 임차인 의사를 바탕으로 계약체결 여부와 계약조건을 정하면 위와 같은 예상치 못한 돌발상황을 막을 수 있다. 매매과정에서 임차인의 임대차계약 승계 의사를 미리 확인하는 것은 그동안의 거래관행과 아주 다르지만, 극도의 영업부진에 장기간 시달린 임차인이 권리금은 고사하고 소유권변동을 기화로 적극적인 중도해지권을 행사하고 있는 것이 엄연한 현실이니만큼 새로운 현실에 탄력적으로 대응할 필요가 있다.   

만약 이런 임차인 의사확인이 어렵다면, 매수인 앞으로 이전등기된 이후 임차인의 중도해지를 대비하여 매매계약에 이를 반영할 필요가 있다. 매도인의 보증금반환 책임을 고려해서 보증금 상당 금액에 대해 매매대상 부동산에 저당설정해두거나 일정기간 동안 에스크로 계좌에 맡기는 방법, 임대차 조기종료에 따른 예상 수익률 저하에 대한 책임 문제 등이 대표적인 내용들이다.  

과거에는 매매에 따른 정상적 임대차승계에만 관심이 집중되어 (경매나 특수한 거래 등을 제외한) 일반적인 매매의 경우 임차인의 중도해지문제는 거의 발생하지 않았다. 하지만, 최근 들어 극심한 영업부진이 이어지고 영업환경이 급변하면서 임대차계약을 중도해지 할 임차인의 니즈가 커지면서, 소유권변동을 이유로 한 임차인의 중도해지 문제는 부동산 특히, 상업용건물 매매거래의 핫이슈로 등장하고 있다. 부동산거래를 하는 당사자는 물론 중개업 종사자, 변호사 등 거래 관련된 사람들 모두 과거의 타성에서 벗어나 변화하는 환경에 걸맞은 새로운 마인드를 가져야 할 필요가 있다. -이상-