불가분계약에 얽힌 분쟁의 판결소개

“인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리”라는 제목의 2020. 10. 16.자 칼럼에서 소개된 재판의 판결이 최근 선고되었다. 

매수인이 의뢰인인 매도인을 상대로 제기한 계약금반환 등 청구소송에 대해, 의뢰인이 상대방의 계약위반에 따른 손해배상 반소를 제기한 사건인데, 핵심쟁점인 불가분계약인지 여부가 정리된 본소청구 부분 판단만 소개한다.

​인천지방법원 2020. 11. 26.선고 2019가단206857(본소) 기타(금전), 2019가단220587(반소) 손해배상(기)

1. 인정사실

가. 원고들은 숙박시설을 건축하기 위한 부지를 물색하던 중 공인중개사인 남00이운영하는 ‘부동산00공인중개사무소’의 직원인 심00을 통해 피고들에게 피고들 소유인 경기 양평군 00면 00리 404-8 잡종지 331㎡(이하 ‘이 사건 ① 토지’라 한다) 및 피고 이00 소유인 같은 리 407-1 답 1,896㎡(이하 ‘이 사건 ② 토지’라 하고, 이 사건 ①, ② 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관한 매수 의사를 밝혔다.

나. 이 사건 각 토지는 아래와 같이 서로 접해있는 토지로 남한강 인근에 있고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종 지구단위계획구역, 주거용지(단독주택용지)에 속하며, 이 사건 ① 토지는 같은 리 404-2 도로에 접해 있고, 이 사건 ② 토지는 같은 리 723 도로와 접해 있는데, 723 도로는 위 ② 토지에 비해 경사형 하향 지반의 형태로 이 사건 변론종결일 현재 위 도로를 통해서는 위 ② 토지로의 차량의 진출입이 어려운 상태이다.

다. 원고들은 피고들로부터 이 사건 각 토지를 매수하기로 하고 2018. 10. 11. 피고들과, 이 사건 ① 토지에 관하여 매매대금 510,000,000원, 계약금 51,000,000원은 계약시 지불하고 잔금 459,000,000원은 2019. 1. 30. 지급하기로 하는 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 ① 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이와 동시에 원고들은 피고 이00와, 원고들이 피고 이00로부터  이 사건 ② 토지를 매수하기로 하고 이 사건 ② 토지에 관하여 매매대금 1,140,000,000원, 계약금 114,000,000원은 계약시 지불하고 잔금 1,026,000,000원은 2019. 1. 30. 지급하기로 하는 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 ② 매매계약’이라 하고, 이 사건 ①, ② 매매계약을 통틀어 ‘이 사건 각 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고들은 같은 날 계약금 명목으로 피고 이00에게 39,500,000원 및 100,000,000원을, 피고 정00에게 25,500,000원을 각 송금하였다.

라. 이 사건 각 매매계약서에는 동일한 내용의 ‘특약사항 별지’가 첨부되어 있고, 이 사건 각 매매계약서 본문과 특약사항 별지의 내용은 다음과 같다.

제6조 (채무불이행과 손해배상의 예정) 매도인 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있는 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약 해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 

[특약사항]

3. 특약사항 별지 및 매도인 통장 사본 첨부

[3. 특약사항 별지]

소재지 : 경기도 양평군 00면 00리 404-8, 407-1

위 토지를 매매함에 있어 쌍방 합의사항은 아래와 같다. 

1. 본 계약은 매수인의 요청에 의하여 매도인의 명의로 건축 인, 허가를 신청하고 인허가 진행에 따른 제반비용은 매수인이 부담한다. 

2. 매도인이 이유 없이 계약해지를 할 경우 매수인이 지급한 각종 인허가 비용 및 계약금은 부동산 관례에 따라 배액 배상해 주기로 한다. 

3. 건축, 설계사무소는 매수인이 선정하고 관리하며 잔금 지급 전이라도 설계를 위한 측량, 토질 조사 등의 사전조사에 매도인은 협조한다. 

4. 매도인은 매수인의 요청으로 건축 인허가를 진행하며 협조하였을 뿐 건축허가 불허시라도 계약은 진행하기로 한다. 만약 계약을 이행하지 못할 시에는 매수인은 계약금과 인허가비용을 포기하며 매도인은 일방적으로 매수인이 요청한 건축 관련 인허가를 취소한다. 

5. 매도인은 잔금시 인허가 관계자 변경을 함과 동시에 이에 따른 모든 비용 발생시 매수인이 부담하고 단 잔금 완료 후 매수인이 인허가 관계자 변경을 하지 않을시 매도인은 20일째 인허가 취소한다. 

매도인 피고들, 매수인 원고들

마. 그런데 이 사건 각 토지에 관한 숙박시설 용도의 건축허가 신청 과정에서 양평군이 2018. 12.경 작성한 협의결과내역서에는 ‘지역개발국 도시과 : 허가불가, 제2종 일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물 중 숙박시설은 불허’라 적혀 있다.

바. 피고들은 2019. 1. 17. 원고들에게 ‘이 사건 각 매매계약은 서로 불가분의 계약이므로 2019. 1. 30.까지 잔금 1,485,000,000원을 전액 이행하고 소유권이전등기를 받거나 계약 해지를 원하는 경우 계약금 165,000,000원 전액을 포기하여야 한다’는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고들에게 송달되었다. 이에 대해 원고들은 2019. 1. 22. 피고들에게 ‘이 사건 ① 토지에 관하여 잔금을 지급하고 계약을 이행하고자 한다’는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고들에게 송달되었다.

사. 원고들은 잔금기일인 2019. 1. 30. 피고들을 만나 피고들에게 이 사건 ① 토지의 잔금에 대하여 459,000,000원의 자기앞수표를 제공하였는데, 피고들은 원고들에게 이 사건 각 토지의 소유권이전등기에 필요한 관련서류를 제공하면서 매매대금 전액에 대한 이행이 아님을 들어 위 자기앞수표의 수령을 거절하였다.

아. (1) 피고들은 2019. 1. 30. 원고들에게 ‘이 통고서 수령일로부터 3일 이내에 잔금을 지급하고 이를 이행하지 아니하는 경우 별도의 추가 통고 없이 이 사건 각 매매계약이 해제된다’는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 2019. 1. 31. 및 2019. 2. 1. 원고들에게 송달되었다.

(2) 한편, 원고들은 2019. 2. 1. 피고들에게 ‘이 사건 각 계약은 별개의 분리계약으로 작성하였으므로 이 사건 ① 매매계약만을 이행하고자 하였으나 피고들이 계약 이행의 의지가 전혀 없으므로 이 사건 ① 매매계약을 해제한다’는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 같은 달 7. 피고들에게 송달되었다.

2. 본소에 관한 판단

가. 당사자 주장의 요지

(1) 원고들

 주위적으로, 원고들은 피고들과 체결한 이 사건 ① 매매계약에 따라 잔금일에 피고들에게 위 매매계약에 따른 잔금 459,000,000원을 수표로 이행 제공하였으나, 피고들은 이 사건 ② 매매계약에 따른 잔금마저 이행하지 아니하면 이 사건 ① 매매계약을 이행할 수 없다면서 이행 거절의 의사를 표시하였고, 이에 원고들은 피고들의 귀책 사유로 인하여 이 사건 ① 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하였고, 위 계약 해제 통지는 2019. 2. 7. 피고들에게 도달하였으므로, 이 사건 ① 매매계약은 원고들의 해제의사표시에 따라 적법하게 해제되었고, 피고들은 이 사건 ① 매매계약 제6조 및 특약사항 별지 제2항에 따라 원고들에게 각 51,000,000원(= 계약금의 배액인 102,000,000원 ÷ 2)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

예비적으로, 설령 이 사건 각 매매계약이 불가분의 계약이고, 원고들의 귀책사유로 위 각 매매계약이 해제되었다고 하더라도, 손해배상액의 예정액인 165,000,000원은 과다하여 50% 감액되어야 하므로, 피고들은 원고에게 각 41,250,000원(= 165,000,000원 × 50% ÷ 2)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

(2) 피고들

이 사건 각 매매계약은 불가분의 계약이고, 피고들은 잔금일에 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기 서류 일체를 제공하였음에도 원고들은 이 사건 각 매매계약이 정한 잔금을 전액 이행하지 아니하였고, 이에 피고들이 그 이행을 최고하였음에도 원고들이 이를 이행하지 아니하거나 이행 거절의 의사를 미리 표시하였으므로, 이 사건 각 매매계약은 원고들의 귀책사유를 이유로 한 피고들의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었으며 계약금 상당은 몰취되었고 손해배상액 예정액으로 계약금 상당액은 과다하다 볼 수 없다.

나. 주위적 청구에 관한 판단

(1) 이 사건 각 매매계약이 불가분의 계약인지 여부

(가) 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결, 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 등 참조). 

(나) 살피건대, 앞서 인정한 사실 및 갑 제10호증의 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 4의 각 기재, 이 법원의 양평군수에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 각 매매계약은 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 원고들 및 피고들이 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에 해당하여 이 사건 각 매매계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다.

㉮ 이 사건 각 토지는 서로 접해 있고, 이 사건 ① 토지는 같은 리 404-2 도로에 접해 있으며, 이 사건 ② 토지는 같은 리 723 도로와 접해 있는데, 404-2 도로는 아스콘포장이 되어 있고 차량을 이용하여 404-2 도로를 통해 이 사건 각 토지로의 진출입이 가능하다. 한편, 723 도로 일부는 폭이 약 2.3m이고, 차량 진출입을 방지하기 위한 시설이 설치되어 있으며, 이 사건 ② 토지에 비해 경사형 하향 지반의 형태로 723 도로를 통해서는 위 ② 토지로의 차량의 진출입이 어려운 상태이다.

㉯ 이 사건 ① 토지 지목은 ‘잡종지’이고 2018. 1.경 기준으로 공시지가는 ㎡당 510,000원이고, 이 사건 ② 토지 지목은 ‘답’이고 2018. 1.경 기준으로 공시지가는 ㎡당 167,000원이다.

㉰ 원고들은 이 사건 각 토지를 숙박시설 부지 용도로 매수하려는 과정에서 심00을 통해 매수 의사를 타진하였는데, 피고들은 당초 이 사건 각 토지를 1,680,000,000원에 매도할 의사가 있다는 의사를 표시하였고, 원고들과 여러 차례 조정 끝에 매매대금을 1,650,000,000원으로 정하였다. 피고들은 이 사건 각 매매계약을 체결하기에 앞서 세무사와 상담한 후 세무사로부터 ‘이 사건 각 토지의 소유관계가 다르므로 과세관청에 세금 등 신고를 위하여 이 사건 각 토지마다 매매계약서를 따로 작성하고 각 매매대금을 공시지가에 대한 비율로 안분하여 매매대금을 이 사건 ① 토지는 510,000,000원, 이 사건 ② 토지는 1,140,000,000원으로 작성하여야 한다’는 말을 듣고 계약 당일 원고들에게 이러한 사정을 이야기하였고, 원고들도 매매계약서를 위와 같이 별도로 작성하는데 동의하였다.

㉱ 원고들과 피고들이 여러 차례 조정을 거쳐 위와 같이 매매대금을 1,650,000,000원으로 정한데 반해 이 사건 각 토지별 매매대금의 액수에 관하여는 특별한 논의가 없었던 것으로 보인다.

㉲ 이 사건 각 매매계약서에는 동일한 특약사항이 별지로 첨부되어 있고, 위 특약사항에는 ‘소재지 : 경기 양평군 00면 00리 404-8, 407-1’이라 적혀 있어 이 사건 각 토지를 한꺼번에 언급하고 있으며, 하단에는 매도인과 매수인 4명 모두의 인적 사항이 기재되어 있다.

㉳ 원고들은 이 사건 각 매매계약을 체결한 후 건축사를 통하여 이 사건 각 토지에 관한 토지이용계획도를 작성하였는데, 위 토지이용계획도에 포함된 설계도면은 이 사건 ② 토지에 지상 3층 규모인 숙박시설을 신축하고 이 사건 ① 토지는 위 건물의 진입로로 사용하는 내용이다.

㉴ 이 사건 각 토지의 위치 및 현황, 이 사건 각 매매계약이 체결된 경위, 총 매매대금이 정해졌다가, 계약서를 별도로 작성하면서 매매대금을 안분한 경위, 이 사건 각 매매계약서의 내용, 원고들의 이 사건 각 토지에 관한 이용 계획 등을 모두 종합해보면, 피고들은 이 사건 각 토지를 한꺼번에 매도할 의사였고, 원고들로서도 이 사건 각 토지를 하나로 인식하고 매수한 것으로 보인다.

(2) 원고들의 해제 통지가 적법한지 여부

각 매매계약이 형식상 계약서만은 별도로 작성하였어도 토지 매매가 매수 목적상 불가분의 상호연관관계가 있는 경우에는 계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하다(대법원 1974. 6. 25. 선고 74다262, 263 판결 등 참고).

살피건대, 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 각 매매계약이 불가분의 계약인 이상 위 각 매매계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하고 일부에 대하여 분리하여 이행하거나 해제할 수 없는데, 원고들이 이 사건 각 토지에 숙박시설을 건축할 수 없음이 드러나게 되자, 이 사건 ① 매매계약만 이행할 의사를 표시하면서 이 사건 각 매매계약에서 정한 잔금일인 2019. 1. 30. 피고들에게 이 사건 ① 매매계약에 따른 잔금459,000,000원만 제공한 것은 적법한 이행제공이라 할 수 없고, 원고들의 2019. 2. 1.자 내용증명우편에 포함된 해제 의사표시 또한 해제 요건을 갖추지 못한 것이어서 부적법하다.

오히려 피고들은 2019. 1. 30. 원고들에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기관련 서류를 일체 제공하는 등으로 적법한 이행 제공을 하였음에도 원고들이 이 사건 ① 매매계약만을 이행할 의사를 밝히면서 이 사건 ② 매매계약을 이행하지 아니할 의사를 표시하였고, 이에 피고들이 2019. 1. 30. 원고들에게 이 통고서 송달일로부터 3일이내에 잔금을 이행할 것을 최고하면서 이를 이행하지 아니하는 경우 이 사건 각 매매계약이 해제된다고 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 그 무렵 원고들에게 송달된 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 각 매매계약은 피고들의 위 2019. 1.30.자 내용증명우편에 포함된 해제 의사표시에 따라 2019. 2. 무렵 적법하게 해제되었다.

(3) 소 결

따라서 원고들의 2019. 2. 1.자 해제 의사표시에 따라 이 사건 ① 매매계약이 해제되었음을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

다. 예비적 청구에 관한 판단

(1) 앞서 인정한 바와 같이 원고들이 피고들과 사이에 ‘계약당사자는 계약 해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있고, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 내용의 이 사건 각 매매계약을 체결하였고, 특약사항으로 ‘계약을 이행하지 못할 시에는 매수인은 계약금과 인허가비용을 포기한다’고 정하였으며, 이는 당사자 사이에 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정한 것으로 봄이 상당하고, 이 사건 각 매매계약이 원고들의 잔금 지체를 이유로 한 피고들의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제된 이상 원고들이 피고들에게 지급한 계약금165,000,000원은 특별한 사정이 없는 한 피고들에게 귀속되었다.

(2) 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 이를 감액할 수 있으며, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2002. 12. 24. 선고2000다54536 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 인정한 사실 및 을 제19호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ㉮ 원고 이00은 건설 회사의 대표이고 원고들이 이 사건 각 토지를 개발하고자 매수를 희망하여 이 사건 각 매매계약이 체결된 것으로 보이는 점, ㉯ 이 사건 각 매매계약서의 특약사항에는 ‘매도인은 매수인의 요청으로 건축 인허가를 진행하며 협조하였을 뿐 건축허가 불허시라도 계약은 진행하기로 한다’고 정하고 있고, ‘계약을 이행하지 못할 시에는 매수인은 계약금을 포기한다’고 명시하고 있는 점, ㉰ 거래 관행상 통상 부동산 매매계약에서 매매대금의 10% 상당을 계약금으로 정하고 이를 손해배상의 예정액으로 정하고 있는 점, ㉱ 원고들이 피고들에 비해 경제적 약자의 지위에 있다거나 위 손해배상 예정액의 지급이 원고들에게 부당한 압박을 가한다고 볼 만한 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 위 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 이를 전제로 하는 원고들의 예비적 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 

사건수임에 앞서 사건을 상담하는 단계에서는, 비록 계약서상에 불가분관계가 명시되어있지 않은 점은 아쉬웠지만 여러 가지 상황을 종합해 볼 때 불가분계약관계라는 점이 분명해보여 낙승을 기대했었다. 하지만, 상대방의 치열한 주장과 증거신청 때문에 쌍방 주장공방과 다양한 증거절차가 진행될 수밖에 없었고 예상보다 훨씬 힘들게 재판에서 승소할 수 있었다. 복잡한 분쟁을 피하기 위해 계약단계에서부터의 노력과 검토가 얼마나 중요한지 새삼 느낄 수 있는 사건이었다.