직접 경매를 신청한 임차인의 우선변제권 인정 여부 

(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다278.. 판결)

판례 해설

주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 배당절차에서 적법한 절차에 따라 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있고, 만약 이러한 배당요구를 하지 않았다면 아무리 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추어 대항력을 확보했다고 하더라도 배당을 받을 수 없다. 

이 사건의 임차인 역시 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었으나 배당요구를 하지 않았는바, 원심에서는 이 사실만 가지고 배당요구권자임에도 배당요구를 하지 않은 임차인에게 우선적으로 배당을 하지 않은 배당법원의 판단이 타당하다고 판단하였다. 

그런데 이 사건의 임차인은 일반적인 임차인과는 달리 임차보증금반환청구를 제기해서 승소하였고, 그 확정된 판결문을 집행권원으로 삼아 이 사건 주택에 대한 경매를 신청하였다. 

즉, 담보권 실행 내지 집행권원에 의하여 경매를 신청한 사람은 민사집행법에 의하여 배당요구가 필요 없는 당연배당채권자인바, 이에 법원은 이 사건 임차인이 ‘대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사’한 것이며, 이러한 경우에는 별도의 배당요구가 필요하지 않다고 판단하였다. 

이러한 대법원의 판단은 임차인이라는 상대적인 약자를 보호하기 위함도 있지만, 이렇게 판단할 수 있었던 이유는 임차인이 배당요구보다 더 강력한 권리행사인 경매를 신청하였을 뿐만 아니라 대항력을 갖춤으로 인하여 그 사실이 현황조사보고서 및 매각물건명세서 상에 기재되어 있어서 다른 채권자들이 임차인의 존재를 인식할 수 있기에 다른 채권자들로 하여금 예상할 수 없는 손해를 입을 가능성이 낮기 때문으로 보인다. 

법원 판단

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다. 

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다. 

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.