주택임대차보호법상 임차인이 우선변제의 요건인 주택의 인도와 

주민등록을 배당요구 종기까지 유지하지 못한다면 

우선변제권을 인정받을 수 없다.

(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다174.. 판결)

판례 해설

민법상 임대차 계약은 채권 관계이므로 그 효력은 당사자 사이에서만 발생한다. 따라서 매매 또는 경매로 인하여 임차 건물의 소유자가 변경될 경우, 임차인은 새 소유자에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 없고, 더 나아가 임차 보증금 또한 회수하지 못한 채 쫒겨나는 상황이 발생하였다. 

이렇게 불합리한 현실을 개선하기 위해 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 주택임대차보호법에서 규정한 요건을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게도 기존의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있게 되었다. 

다만 임대차의 경우 일반적인 물권의 등기와 같은 공시방법이 존재하지 않는바, 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 점유와 더불어 주민등록이라는 요건을 갖추어야만 한다. 

이 사안에서는 그 요건을 언제까지 구비하고 있어야 하는지가 문제되었는바, 법원은 제3자에게 임차권의 존재를 알리기 위해서는 배당요구의 종기일까지는 유지되어야 한다고 판단하였다. 

생각건대, 본디 임차인은 물권자가 아니라 채권자이며, 분명하게 공시의 역할을 하는 등기와는 다르게 주택의 점유 및 주민등록은 상대적으로 불완전한 공시방법인 점 등을 고려하면 위와 같은 대법원의 판단은 당연한 결과이다.

법원 판단

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시 까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 “배당요구의 종기”까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조). 

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항 의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.